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Wenn der Schutz genau stimmen soll.
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Die Preisentwicklung bei Immobilien kennt vielerorts seit Jahren nur noch eine Richtung: aufwärts. Wer rechtzeitig vor dem Immobilienboom gekauft hat, kann sich also freuen. Was viele glückliche Hauseigentümer dabei möglicherweise übersehen: Mit den Preisen steigt auch der Wert ihres Gebäudes. Wenn die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung damit nicht Schritt hält, muss der Eigenheimbesitzer im schlimmsten Fall für Schäden teils selbst aufkommen.


Wohngebäudeversicherung: Auf die Versicherungssumme kommt es an

Ein Brand kann so verehrende Schäden an Gebäuden verursachen, dass sie abgerissen werden müssen. Einen solchen Totalschaden übernimmt eine Wohngebäudeversicherung. Sie bezahlt den Neubau und die damit verbundenen hohen Planungskosten. Auch bei kleineren Unglücken springt sie ein, etwa wenn „nur“ ein Wasserrohr bricht und Wände großflächig und tiefgehend durchfeuchtet werden. Deshalb ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung jedem Hausbesitzer zu empfehlen. Denn selbst vergleichsweise geringe Schäden an den eigenen vier Wänden können zu sehr hohen Ausgaben für Reparatur und Instandsetzung führen.

Die Gebäudeversicherung leistet allerdings nur bis zur vereinbarten Versicherungssumme. Was darüber hinaus an finanziellen Aufwendungen anfällt, müssen Eigentümer aus eigener Tasche begleichen. Deshalb sollten Sie darauf achten, dass Sie nicht unterversichert sind. Das kann leicht passieren, wenn Sie seit Jahren den Deckungsumfang Ihrer Wohngebäudeversicherung nicht angepasst haben. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Versicherungssumme Ihrer Wohngebäudeversicherung berechnen können.


Wert 1914 – wichtiger Faktor für die Gebäudeversicherung

Möchten Sie den passenden Deckungsbetrag für Ihre Immobilie ermitteln, gehen Sie am besten so vor, wie es auch viele Assekuranzen tun: Orientieren sich am sogenannten Wert 1914. Der Begriff bezieht sich auf das Jahr 1914 und spiegelt wieder, was Ihr Haus damals in Goldmark gekostet hätte. Dieser spezielle Zeitpunkt wurde aus mehreren Gründen gewählt. So hielten sich damals die Baupreise auf einem gleichbleibenden Niveau. Und auch die Währung auf Goldbasis schwankte kaum. Daraus ergibt sich eine recht zuverlässige Grundlage, um die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung zu berechnen.

Die Versicherungen bestimmen den Wert 1914 anhand verschiedener Kriterien. Ziel ist es, den Neubauwert Ihres Hauses zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls festzustellen. Nur wenn dieser korrekt ermittelt ist, erstattet die Gebäudeversicherung die gesamten Kosten für den Wiederaufbau nach einem Totalschaden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser werden zum Beispiel folgende Aspekte in die Berechnung einbezogen:

  • Typ des Gebäudes (Anzahl von Stockwerken, Art des Dachs, Keller)
  • vorhandene Nebengebäude (Garage, Carport, Gartenhaus, Stall)
  • Bauausführung und -ausstattung (verwendetet Baumaterialien für Innen- und Außenstrukturen, Installationen und Einbauten, Photovoltaikanlagen)
  • Wohnfläche (Addition sämtlicher Flächen, auch Keller und Dachboden)

Als Eigentümer der zu versichernden Immobilie können Sie für die Einschätzung einen Wertermittlungsbogen nutzen oder einen Bausachverständigen beauftragen. Ergeben sich maßgebliche Veränderungen an dem Gebäude, etwa ein Anbau, dann sollten Sie das Ihrer Versicherung melden. Sie muss gegebenenfalls die Versicherungssumme anpassen.

Steht der Wert 1914 fest, benötigen Sie für den Neubauwert noch den Baupreisindex, den das Statistische Bundesamt jährlich vorlegt. In die Angabe fließen die üblichen Kosten für zahlreiche Bauleistungen ein, die bei Neubau und Instandhaltung von Gebäuden anfallen.

Jährlicher Baupreisindex seit 1995

[Grafik Baupreisindex fehlt!]

Beispielberechnung Wert 1914:

Um den Wert 1914 zu erhalten, teilen Sie den Neubauwert im Baujahr durch den Baupreisindex des Baujahres Ihres Hauses und multiplizieren die Summe mit 100.

Beispiel:
Der Neubauwert eines 2005 errichteten Gebäudes lag damals bei 300.000 Euro. Sie teilen also 300.000 durch den Baupreisindex des Jahres 2005 (1.054). Multipliziert mit dem Faktor 100 ergibt das einen Wert 1914 von rund 28.462.

Beispielberechnung Gebäudeversicherungssumme:

Den aktuellen Gebäudewert ermitteln Sie, indem Sie den Wert 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex multiplizieren und das Ergebnis durch 100 teilen.

Beispiel:
Multiplizieren Sie 28.462 mit 1.358 (Baupreisindex von 2017) und dividieren das Resultat durch 100. Das ergibt 386.513 Euro und somit den Neubauwert beziehungsweise die passende Versicherungssumme Ihrer Immobilie im Jahr 2017. Ihr Haus ist also inzwischen über 86.000 Euro mehr wert als der ursprüngliche Baupreis betragen hat.

Tipp:

Faustformel Neubauwert

Um den Neubauwert schneller (zumindest annähernd) bestimmen zu können, gibt es eine einfachere Faustformel, mit der Sie auf vergleichbare Ergebnisse kommen: Multiplizieren Sie den Wert 1914 mit dem Faktor 13,5.


So unterscheidet sich der Neubauwert vom Verkehrswert

Maßgeblich für die Versicherungssumme, die sich aus dem Wert 1914 ergibt, ist der Neubauwert. Dabei handelt es sich um den Betrag, der mutmaßlich nötig wäre, um die Immobilie bei einer völligen Zerstörung wieder aufzubauen. Dieser kann vom Verkehrswert der Immobilie jedoch erheblich abweichen – also von dem Betrag, den Sie auf dem freien Markt erzielen können. Denn die Lage des Gebäudes wird beim Neubauwert nicht berücksichtigt. Für die Versicherung ist es nicht relevant, wo die Immobilie steht. Es geht nur darum, wie viel Geld es kosten würde, das Gebäude bei einer Zerstörung an Ort und Stelle wieder zu errichten.


Anpassungsfaktor: Wohngebäude immer passgenau abgesichert

Wie die obige Beispielberechnung zeigt, ist der Wert des Gebäudes zwischen 2005 und 2017 deutlich gestiegen. Diese Entwicklung sollte sich auch in der Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung widerspiegeln. Wer diese nicht regelmäßig anpasst, kann innerhalb weniger Jahre unterversichert sein. Um mit der Preisentwicklung quasi automatisch mitzuhalten, nutzen viele Anbieter von Wohngebäudeversicherungen den gleitenden Neuwert, auch Anpassungsfaktor genannt. Damit halten sie die Versicherungsprämien auf dem aktuellen Stand.

Auch hier spielt der Baupreisindex eine wichtige Rolle. Und zwar zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent steuert der Tariflohnindex für das Baugewerbe zu. Aus diesen Angaben generiert der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) den gleitenden Neuwertfaktor und meldet ihn einmal jährlich den Versicherungsgesellschaften. Die können ihn zur Prämienberechnung verwenden. Verpflichtet sind sie dazu aber nicht. Für 2018 liegt der gleitende Neuwertfaktor für Wohngebäude bei 18,1.


Wie ergibt sich daraus die Höhe der Versicherungsprämie?

Dazu wird der Wert 1914 mit dem gleitenden Neuwertfaktor und dann mit dem Beitragssatz multipliziert. Wie hoch der Beitragssatz ausfällt, hängt von der Versicherung ab. Unter anderem deshalb gibt es unterschiedliche Beiträge zur Wohngebäudeversicherung. Mit dem HDI Online-Rechner können Sie Ihren Tarif für die Wohngebäudeversicherung ganz einfach selbst ermitteln. Ihr eigenes Haus ist bislang nur ein Luftschloss? Eine günstige Baufinanzierung von HDI kann helfen, es Realität werden zu lassen.