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Baufinanzierung: Der Weg ins eigene Heim

Als Mieter sind Sie niemals wirklich Herr im eigenen Haus. Mal beschweren sich die Nachbarn über das Toben Ihrer Kinder, mal verwehrt Ihnen der Vermieter ein Haustier. In den eigenen vier Wänden können Sie dagegen tun und lassen, was Sie wollen. Doch wie soll diese Freiheit bezahlt werden? Der Schlüssel heißt: Baufinanzierung. Die greift Ihnen bei einem Neubau, beim Immobilienkauf und beim Um- oder Ausbau unter die Arme.

Welche Modelle für die Baufinanzierung gibt es?

Illustration
Was ist ein Annuitätendarlehen?

Der Klassiker für die Baufinanzierung ist das sogenannte Annuitätendarlehen. So nennen Finanzfachleute den typischen Baukredit. Dabei wird ein Sollzinsbindungszeitraum mit einem festen Sollzinssatz vereinbart. Während dieses Zeitraums wird eine gleichbleibende Leistungsrate gezahlt.

Von der monatlichen Leistungsrate fließt ein Teil in die Tilgung des Kredits, der andere wird für die Zinsen aufgewendet. Da mit der Zeit Ihre Restschuld sinkt verringert sich auch der Zinsanteil an der Leistungsrate. Die Rate bleibt jedoch wie vereinbart immer gleich – entsprechend steigt der Anteil, der auf die Tilgung des Darlehens entfällt. So zahlen Sie Ihre Immobilie mit zunehmender Laufzeit immer schneller ab.

  • Sichere Kalkulationsgrundlage, da die Höhe der zu zahlenden Leistungsrate während der gesamten Sollzinsbindungszeit gleich bleibt

  • Beginn der Tilgung mit Vollauszahlung

  • Tilgungssatz zwischen 2 Prozent und 5 Prozent p. a. wählbar

Beispielhafte Darstellung eines Tilgungsplans

Darlehenshöhe: 100.000,00 Euro, Beginn: 1.1. eines Jahres, Sollzinssatz: 3 Prozent p. a., Tilgung: 2 Prozent p. a. zuzüglich ersparter Zinsen, Zahlungsweise: vierteljährlich zur Quartalsmitte, Tilgungsverrechnung: zum Quartalsende

Tilgung über eine Lebens- oder Rentenversicherung

Eine Alternative zum Annuitätsdarlehen ist ein Darlehen mit Tilgung über eine Lebens-/Rentenversicherung. Hier werden die Raten nicht für die Tilgung des Darlehens verwendet. Stattdessen fließt das Geld in eine HDI Lebens-/Rentenversicherung. Diese kann bereits bestehen oder neu abgeschlossen werden. Wird die Lebensversicherung fällig, zahlen Sie damit das Darlehen zurück.

Die Vorteile des Darlehens mit Tilgung über Lebens-/Rentenversicherung:

  • Bei vermieteten Immobilien können die Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden.
  • Todesfallabsicherung

Wie viel Zinsen fallen für die Baufinanzierung an?

Der Zinssatz für eine Baufinanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, unter anderem von:

  • dem Eigenkapital, das Sie selbst zur Finanzierung der Immobilie einbringen
  • der Laufzeit des Darlehens
  • dem allgemeinen Zinsniveau

Online-Zinsrechner für Baufinanzierungen geben eine erste Orientierung, mit welchen Zinskosten Sie rechnen können. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können und je sicherer Ihre Lebenssituation ist, desto günstiger wird das Darlehen. Die HDI Lebensversicherung AG Baufinanzierung vergibt Darlehen in Höhe von maximal 80 Prozent des ermittelten Beleihungswertes. Höhere Darlehen können gegen Verpfändung von Zusatzsicherheiten angeboten werden.

Konditionen für Wohnbaudarlehen (Immobiliar-Verbraucherdarlehen) ab 50.000 Euro ab 29.08.2022 - freibleibend -

Beispiel

Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes, nur für Neugeschäft, Bonität vorausgesetzt, erstrangige Besicherung im Grundbuch. Nettodarlehensbetrag (Darlehenssumme) 150.000,00 EUR, Auszahlung 100 %, 15 Jahre Sollzinsbindung, anfängliche Tilgung 2 % p.a., gebundener Sollzins 3,50 % p.a., effektiver Jahreszins gemäß PAngV 3,58 %, anfängliche vierteljährliche Leistungsrate 2.062,50 EUR, letzte Rate 241,49 EUR. Unter der Annahme, dass der Sollzinssatz bis zum Ende der Vertragsdauer unverändert bleibt und nur die Regeltilgung (hier 2 % p.a.) erbracht wird, ergeben sich folgende Werte: Gesamtlaufzeit 29 Jahre und 3 Monate, Gesamtanzahl Raten 119, zu zahlender Gesamtbetrag 239.491,49 EUR. Im Zusammenhang mit der Finanzierung fallen zusätzliche Kosten für die Bestellung der Grundschuld an (z.B. Kosten für Notar und Grundbuchamt) sowie Kosten für die Gebäudeversicherung (ohne Berücksichtigung im effektiven Jahreszins).

Baufinanzierung: Das sollten Sie beachten

Damit Sie Ihr Eigenheim von Anfang an sorgenfrei genießen können, sollten Sie bei der Baufinanzierung auf folgende Punkte achten:

  • Denken Sie nicht nur an die reinen Kauf- bzw. Baukosten. Es kommen noch einige Nebenkosten hinzu, zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent betragen kann, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren.
  • Was passiert, wenn Sie die laufenden Raten wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr zahlen können? Ist der Abschluss einer Restschuldversicherung sinnvoll?
  • Wie ist die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung geregelt? Ist der Wert Ihres Hauses und des Grundstücks so hoch, dass beides auch bei sinkenden Immobilienpreisen als ausreichende Sicherheit dient?Ist der Wert Ihres Hauses und des Grundstücks so hoch, dass beides auch bei sinkenden Immobilienpreisen als ausreichende Sicherheit dient?

Vorteile

Illustration

HDI Baufinanzierung

  • Tilgungsaussetzung gegen neue und/oder bestehende HDI-Lebensversicherung möglich

  • 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit (ab 13. Monat 0,25 Prozent p. M.)

  • Bis zu sieben Teilauszahlungen sind kostenfrei

  • Einfache und kompetente Abwicklung

  • Kostenfreie Anpassung der Tilgungsraten einmal jährlich innerhalb der Sollzinsbindung möglich (Mindesttilgung 2 Prozent zzgl. ersparter Zinsen)

  • Kostenfreies jährliches Rückzahlungsrecht von 10 Prozent des Darlehens (nicht kumulierbar)

  • Finanzierung bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes einer eigengenutzten oder vermieteten Immobilie

Kontaktmöglichkeiten

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Sie erreichen uns unter 0221 144-66969

Mo-Do: 8:00 Uhr bis 17:00 Uhr

Fr: 8:00 Uhr bis 16:00 Uhr

Oder schreiben Sie uns eine E-Mail an: baufinanzierung@hdi.de

Die HDI Baufinanzierung von A - Z

Ablaufleistung

Geldbetrag, der bei Vertragsablauf (Erlebens-oder Todesfall) einer Kapitalbildenden Lebensversicherung zur Verfügung steht. Er setzt sich aus der garantierten Versicherungssumme und der Überschussbeteiligung zusammen.

Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen)

Darlehen mit einer gleichbleibenden Jahresleistung (Annuität). Der Darlehensnehmer zahlt während der Zinsbindungsfrist eine feste Rate, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens errechnet. Mit fortschreitender Tilgung reduziert sich die Restschuld, so dass innerhalb der Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Annuität

Gleich bleibende, aus Zins und Tilgung zusammengesetzte Jahresbelastung für eine langfristige Darlehensschuld, wobei zunächst der Zinsanteil, am Schluss der Rückzahlung aber der Tilgungsanteil bei der Monatsrate überwiegt.

Anschlussfinanzierung

Bei einem Annuitätendarlehen wird der Sollzins für eine bestimmte Dauer im Darlehensvertrag festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Sollzinsbindung ist das Darlehen oft noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für die Restschuld muss der Darlehensnehmer einen neuen Zinssatz vereinbaren.

Auflassung

Vor einem Notar vorgebrachte Erklärung, mit der sich Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück einigen.

Auflassungsvormerkung

Der Erwerber einer Immobilie wird vor vollzogener Eigentumsumschreibung mit einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Durch diese wird verhindert, dass ein Anderer Eigentümer des Grundstücks wird, solange die Auflassung noch nicht erfolgt ist.

Baunebenkosten

Sind beim Neubau oder Kauf anfallende Kosten, die über den Kaufpreis, den Grundstückspreis und die Neubaukosten hinausgehen. Hierzu gehören z.B. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, u.a.

Beleihungswert

Ein, nach den internen Richtlinien festgelegter Wert einer Immobilie, der bei einem späteren Verkauf der Immobilie jederzeit zu erzielen ist.

Bereitstellungszinsen

Entgelt, das durch den Darlehensgeber nach einer bestimmten Zeit für bereitgestellte, noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge erhoben wird.

Disagio

Das Disagio ist als ein einmaliger Zinsvorschuss anzusehen, der während einer bestimmten Zinsfestschreibungszeit zu einem niedrigeren Sollzinssatz führt. Dabei gilt: Je höher das Disagio, desto niedriger der Sollzinssatz.

Effektivzins

Preis für die Gesamtbelastung eines Darlehens pro Jahr in Prozent. Gilt für Kredite, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind. Der Effektivzins wird im Wesentlichen vom Sollzins, einem eventuellen Disagio, dem Tilgungssatz, der Tilgungsverrechnung, der Zinszahlungsweise, von Kosten und Gebühren und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt.

Eigenkapital

Beziffert die Gesamtheit aller Guthaben und sonstigen Vermögenswerte, die für die Finanzierung zur Verfügung stehen.

Endfälliges Darlehen

Auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichneter Kredit über eine feste Summe, der zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt mit einer einmaligen Zahlung aus sonstigem Vermögen des Darlehensnehmers zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind für den Kredit lediglich Zinsen zu zahlen.

Ertragswert

Grundlage für die Bewertung von vermieteten Immobilien. Er wird auf Grundlage der zu erwartenden Erträge aus der Vermietung unter Berücksichtigung von Abschlägen (zum Beispiel Sicherheitsabschlag), der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins ermittelt.

Festzinshypothek (Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz)

Für einen bestimmten Zeitraum wird für das Darlehen ein fester Sollzinssatz vereinbart. Während dieser Sollzinsbindungszeit ist gemäß § 489 BGB eine Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Nur bei einer über einen Zeitraum von 10 Jahren hinausgehenden Sollzinsbindung können Sie als Darlehensnehmer das Darlehen nach Ablauf von 10 Jahren mit einer 6-monatigen Frist kündigen (§ 489 BGB).

Fondsgebundene Lebensversicherung

Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der  Kapitalbildenden Lebensversicherung für den Erlebens-und Todesfall, bei der ein großer Teil der Versicherungsbeiträge (der Sparanteil) in Investmentfondsanteilen angelegt wird. Dadurch können Sie die Renditechancen am Kapitalmarkt nutzen. Gleichzeitig tragen Sie das Risiko größerer Wertschwankungen oder einer unbefriedigenden Wertentwicklung der Fondsanteile. Das gleiche gilt für die fondsgebundene Rentenversicherung (besondere Form der Rentenversicherung).

Gebäudeversicherung

Das Darlehen wird vorrangig durch eine Immobilie gesichert. Durch den Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung, der in der Regel Feuer-, Leitungswasser-,Sturm-,Hagel- und bei entsprechender Vereinbarung auch Elementarschäden abdeckt, ist sicherzustellen, dass die Gesamtkosten der Wiederherstellung der Immobilie gedeckt werden können.

Grundbuch

Ein beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführtes öffentliches Register, in dem der Eigentümer eines jeden Grundstücks und die darauf ruhenden Rechten und Belastungen eingetragen sind. Einsicht erhält jedoch nur, wer ein berechtigtes Interesse an dem Grundbucheintrag hat. Veränderungen des Grundbuches sind nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. Das Grundbuch ist in folgende Abteilungen untergliedert:

  • Aufschrift bzw. Deckblatt: Name des zuständigen Amtsgerichtes, Grundbuchbezirk, Nummer des Grundbuchblattes
  • Bestandsverzeichnis: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lagebezeichnung, Nutzungsart, Größe
  • Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse
  • Abteilung 2 : Beschränkungen, Lasten
  • Abteilung 3 : Grundschulden, Rentenschulden, Hypotheken

Grunderwerbsteuer

Steuer für den Kauf eines Grundstückes. Je nach Bundesland kann die Höhe des Steuersatzes variieren. Ab dem 01.01.2015 beträgt die Grunderwerbsteuer für Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent.

Grundschuld

Sicherheit, die in das Grundbuch in Abteilung 3 eingetragen wird. Die Grundschuld wird beim Notar bestellt. Man unterscheidet zwischen Brief- und Buchgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich eine Urkunde, der Grundschuldbrief, gebildet.

Kapitalbildende Lebensversicherung

Diese bietet -genau wie die Risikolebensversicherung- eine Vorsorge für den Todesfall. Zusätzlich wird mit ihr für den Erlebensfall Vorsorgekapital (zum Beispiel für das Alter oder für die Darlehenstilgung) angesammelt.

Prolongation

Bei Ablauf der Sollzinsbindung werden die Darlehenszinsen und die Zinsbindungsfrist auf Grundlage des herrschenden Kapitalmarktniveaus neu vereinbart.

Realkredit

Darlehen, das durch die Eintragung von Grundpfandrechten gesichert ist. Unter diese Bezeichnung fallen sowohl erstrangig gesicherte Darlehen als auch Darlehen, die durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht gesichert werden.

Risikolebensversicherung

Diese hat ausschließlich den Schutz gegen das finanzielle Risiko eines Todesfalles zum Ziel; etwa des Lebenspartners, der mit seinem Einkommen wesentlich dazu beiträgt, die Belastungen aus der Finanzierung zu tragen. Die Risikolebensversicherung bietet während der Vertragsdauer bei relativ niedrigen Beiträgen hohen finanziellen Schutz. Mit ihr wird kein Kapital gebildet. In der Regel sieht sie bei Ablauf keine Leistungen vor. Im Zusammenhang mit Annuitätendarlehen wird die Risikolebensversicherung oft so gestaltet, dass sich die Versicherungssumme an die fallende Darlehensrestschuld anpasst.

SCHUFA

Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die SCHUFA erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Die SCHUFA stellt die Informationen aufgrund entsprechender Ermächtigung in der Darlehensanfrage (SCHUFA-Klausel) unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Mitgliedsinstituten auf Anfrage zur Verfügung. Nicht gesammelt werden dagegen Angaben über Kontostände oder persönliche Einkommens-/Vermögensverhältnisse. Jeder in der SCHUFA-Datei erfasste Kunde kann gegen eine Gebühr bei der örtlich zuständigen SCHUFA-Stelle eine Auskunft über die zur eigenen Person gespeicherten Daten einholen.

Sachwert

Wert eines Objektes, zusammengesetzt aus dem Bodenwert und dem Zeitwert des darauf befindlichen Gebäudes.

Schuldhaftentlassung

Entlassung eines Mitdarlehensnehmers aus der persönlichen Haftung für das Darlehen. Somit können gegen den ehemaligen Mitdarlehensnehmer keine persönlichen Ansprüche mehr geltend gemacht werden. Sofern allerdings derjenige Miteigentümer des Objektes bleibt, besteht für ihn weiterhin eine dingliche Haftung.

Sollzins

Wird dem Darlehensnehmer für die Inanspruchnahme des Darlehens berechnet.

Tilgungsaussetzung

Vereinbarung zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer, die Tilgung gegen Verpfändung/Abtretung einer Lebensversicherung auszusetzen. Das Darlehen wird nicht laufend getilgt. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung werden durch den Darlehensnehmer lediglich die vereinbarten Zinsen für das Darlehen gezahlt. Die Rückzahlung/Teilrückzahlung des Darlehens erfolgt beispielsweise durch die Ablaufleistung der verpfändeten/abgetretenen Lebensversicherung.

Todesfallleistung

Im Versicherungsvertrag vereinbarte Leistung im Todesfall der versicherten Person. Je nach Vertragsgestaltung kann die Todesfallleistung über oder unter der vertraglich garantierten Erlebensfallleistung einer Kapitalbildenden Lebensversicherung liegen.

Widerrufsrecht

Der Darlehensnehmer kann gemäß § 495 BGB grundsätzlich seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten und ist innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Darlehensgeber zu erklären.

Umschuldung

Wechsel des Kreditgebers, z.B. nach Ablauf der Sollzinsbindungszeit. Die Restschuld wird vom neuen Darlehensgeber abgelöst.

Verkehrswert

Ist der Preis, der zum jetzigen Zeitpunkt für das Objekt am freien Markt zu erzielen wäre.

Vorfälligkeitsentschädigung/Wiederanlageschaden

Fällt bei einer Rückzahlung des Darlehens vor Ende der Sollzinsbindungszeit an (z.B. bei Veräußerung der Immobilie). Hängt von der Restlaufzeit des Darlehens, dem vereinbarten Zinssatz und dem Zinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab.

Zinsbindung (Zinsfestschreibung )

Vereinbarte Laufzeit in der der vereinbarte Zinssatz als gebunden gilt, egal ob die Zinsen auf dem Markt steigen oder fallen.

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