Genehmigungsfalle Bauvorhaben – Wie Architekten und Ingenieure Haftungsrisiken vermeiden können

Architekten und Ingenieure sind verpflichtet, ihre Bauplanungen so zu gestalten, dass alle erforderlichen Genehmigungen erteilt werden können. Hierbei liegt die Verantwortung nicht nur in der korrekten Ausarbeitung der Baupläne, sondern auch in der Kommunikation und Abstimmung mit den zuständigen Behörden.

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle hat jüngst in einem wichtigen Urteil nochmals betont, dass Architekten dafür Sorge tragen müssen, dass ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Insbesondere wurde in diesem Urteil hervorgehoben, dass der Architekt dafür verantwortlich ist, dass die Planung alle Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung erfüllt. Ein Versäumnis in diesem Bereich kann zu durchaus weitreichenden Schadensersatzforderungen des Bauherrn führen.

Von einer solchen Pflicht kann sich der Architekt als Planer ausnahmsweise nur dann befreien, wenn der Bauherr ausdrücklich das Risiko einer Versagung der Baugenehmigung übernimmt und/oder gegenüber dem ausführenden Planer eine Haftungsbefreiung ausspricht.

Das Hauptrisiko für Architekten und Ingenieure besteht darin, dass ein Bauvorhaben aufgrund von Fehlern oder Versäumnissen in der Planung oder bei der Einholung von Genehmigungen nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht realisiert werden kann.

Um dieses Risiko zu minimieren, sollten Architekten und Ingenieure proaktiv handeln und alle relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen und Genehmigungsvoraussetzungen gründlich prüfen.

Eine enge Zusammenarbeit, beispielsweise mit (Fach)anwälten für Bau- und Architektenrecht kann hier von unschätzbarem Wert sein. Weiterhin ist es ratsam, von Beginn an klare und detaillierte Verträge mit dem Bauherrn abzuschließen, in denen die Verantwortlichkeiten und Haftungsrisiken präzise geregelt sind (Stichwort: Haftungsbefreiung, s.o.).

Eine solche Haftungsbefreiung kann sogar noch nach Vertragsschluss zwischen Planer und Auftraggeber vereinbart werden:

„Da ein Architektenvertrag einem dynamischen Anpassungsprozess unterliegt, kann eine derartige vertragliche Risikoübernahme durch den Auftraggeber auch nach Vertragsschluss im Rahmen der Abstimmung über das geplante Bauvorhaben erfolgen.“

Das Genehmigungsrisiko mit der Planung beauftragter Architekten und Ingenieure wurde bereits in zahlreichen Urteilen beleuchtet. Neben dem erwähnten Urteil des OLG Celle gibt es zahlreiche weitere Entscheidungen, die die Sorgfaltspflichten der Planer verdeutlichen.

Ein bemerkenswerter Beschluss stammt vom OLG Köln vom 01.09.2022. In diesem Fall wurde einer Architektin die Verantwortung für unnötige Planungskosten zugesprochen, obwohl der Bauherr von der Risikohaftigkeit des Projekts wusste. Auch wenn wohl eher praxisfern und unter Zugrundelegung eines gesunden Menschenverstandes nicht ganz nachvollziehbar, entschied der erkennende Senat, dass die bloße Kenntnis des Bauherrn über das Genehmigungsrisiko nicht ausreicht, um den Architekten von der Haftung zu befreien. Er betonte, dass eine vertragliche Risikoübernahme durch den Bauherrn voraussetzt, dass der Architekt den Auftraggeber umfassend über das Risiko aufklärt und dieser sich ausdrücklich und nachweislich damit einverstanden erklärt.

Diese Entscheidung verdeutlicht zum einen, wie anspruchsvoll die wirksame Vereinbarung einer Haftungsfreistellung ist und zeigt zum anderen einmal mehr die Wichtigkeit einer ordnungsgemäßen Dokumentation auch solcher Hinweise. Planenden Architekten und Ingenieuren kann wieder einmal nur geraten werden: Immer schriftlich aufklären, immer schriftlich hinweisen, auch wenn der Bauherr sachverständig ist, denn das Oberlandesgericht stellte klar, dass der Architekt darüber hinaus auch die Beweislast trägt, wenn es um die tatsächlichen Umstände einer vertraglichen Risikoübernahme geht. Der Beschluss wurde durch den Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt, der eine Nichtzulassungsbeschwerde zurückwies.