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HDI GIservice September 2018: Rechtsprechungsübersicht zur Notarhaftung im Jahre 2017

Folgender Beitrag gibt einen Überblick über die im Jahr 2017 ergangenen Entscheidungen zur Notarhaftung.


1) BGH, III ZR 558/16, NJW 2017, 3161 – befristete Fortgeltungsklausel

In seiner Entscheidung vom 20.8.2017 präzisierte der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Haftung des Notars bei der Verwendung von Fortgeltungsklauseln. Im Urteil vom 21.1.2016 – III ZR 159/15, GI 2016, 34 ging es noch um unbefristete Fortgeltungsklauseln. Die streitgegenständliche Klausel hatte folgenden Inhalt:

„An dieses Angebot hält sich der Käufer bis zum … gebunden. Auch danach soll das Angebot weiter gelten, bis es von dem Käufer gegenüber dem Notar …, nachstehend Vollzugsnotar genannt, widerrufen wird. Der Widerruf muss durch eingeschriebenen Brief erfolgen. Der Vollzugsnotar ist vom Verkäufer zur Entgegennahme des Widerrufs bevollmächtigt worden. Der Kaufvertrag kommt bereits dadurch zustande, dass der Verkäufer vor dem Vollzugsnotar eine Annahmeerklärung beurkunden lässt. Der Zugang der Annahmeerklärung ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn diese ‚demnächst‘ dem Käufer zugeht.“

Sofern bei einer sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und Vertragsannahme das Angebot des Käufers einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Beurkundung der Annahmeerklärung des Verkäufers nach Ablauf der vertraglichen Bindungsfrist erloschen ist, obliegt es – so der BGH – dem die Annahmeerklärung beurkundenden Notar, in dessen Person nach dem von ihm entworfenen Angebot des Käufers mehrere für den Abschluss und die Durchführung des Vertrags wesentliche Funktionen gebündelt sind, gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG, § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO, den Käufer über die veränderte Sach- und Rechtslage zu informieren, um die weitere Vorgehensweise zu klären. Sofern sich die rechtliche Wirksamkeit einer Vertragsklausel nicht zweifelsfrei klären lasse, dürfe der Notar das Rechtsgeschäft erst dann beurkunden, wenn die Vertragsparteien auf der Beurkundung bestehen, obwohl er sie über die offene Rechtsfrage und das mit ihr verbundene Risiko belehrt hatte. Eine solche Situation – so der BGH – bestand im Dezember 2006 in Bezug auf eine mögliche Unwirksamkeit von unbefristeten Fortgeltungsklauseln, nach denen das Angebot des Käufers nach Ablauf einer Bindungsfrist (unbefristet) bis zum Widerruf des Angebots durch den Käufer fortgilt.

Im Unterschied zu der vorgenannten Entscheidung betraf die Entscheidung aus dem Jahr 2017 nicht unbefristete, sondern befristete Fortgeltungsklauseln. Die streitgegenständliche Fortgeltungsklausel hatte folgenden Inhalt:

„Das Angebot ist bis zum Ablauf des 19.5.2008 unwiderruflich. Wurde es bis dahin nicht angenommen, kann das Angebot gegenüber dem Verkäufer widerrufen werden. Wird es weder angenommen noch widerrufen, erlischt es mit Ablauf von sechs Monaten ab heute. Für die Rechtzeitigkeit der Annahme kommt es immer nur auf die Beurkundung, nicht auf den Zugang beim Käufer an.“

Bei befristeten Fortgeltungsklauseln stellt sich die Rechtslage gänzlich anders dar als bei unbefristeten Fortgeltungsklauseln: Im Jahre 2008 war die Wirksamkeit von Fortgeltungsklauseln noch nicht Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung. Allerdings hielt die Literatur – und zwar einhellig – befristete Fortgeltungsklauseln für zulässig. Vor diesem Hintergrund durfte sich ein Notar auf die kritisch nachzuvollziehende Lektüre der zu Fortgeltungsklauseln vorhandenen Literatur beschränken und die Rechtslage insoweit für geklärt ansehen. Im Unterschied zur Rechtslage bei unbefristeten Fortgeltungsklauseln war der Notar nicht verpflichtet, eine darüber hinausgehende Prüfung der Wirksamkeit der Klausel vorzunehmen. Sofern also nicht über eine möglicherweise in Betracht kommende Unwirksamkeit der Klausel belehrt wurde, ist die Pflichtverletzung nach der Entscheidung des BGH zumindest nicht schuldhaft.


2) KG Berlin, 9 U 148/15, MDR 2017, 1272 – Vergleich und anderweitige Ersatzmöglichkeit

In dem Verfahren ging es um die Rechtsfrage, ob ein geschädigter Mandant, der vor der Inanspruchnahme des Notars einen primären Haftungsschuldner auf Schadenersatz in Anspruch genommen und mit diesem in einem gerichtlichen Verfahren einen Vergleich geschlossen hat, den Differenzbetrag zu seinem ursprünglichen Klagebegehren nunmehr gegen den Notar als Schadenersatz geltend machen kann. Diesem Ansinnen erteilte das KG Berlin eine Absage.

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde:

Ein Notar hatte einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung beurkundet, ohne dass die Zweiwochenfrist gemäß § 17 Abs. 2a S. 2 Ziff. 2 BeurkG gewahrt wurde. Später stellten die Käufer fest, dass die von der Vermittlerin bei der Vertragsanbahnung in Aussicht gestellten Steuervorteile nicht in der erwarteten Höhe eingetreten waren und sie über die mit dem Kauf der Eigentumswohnung verbundene finanzielle Belastung und über deren Wert getäuscht worden waren. Sie nahmen eine AG, die den Immobilienerwerb durch ein Darlehen finanziert hatte, gerichtlich auf Schadenersatz in Anspruch. Dieser Rechtsstreit endete durch einen Vergleich, in dem die AG auf 40 % der offenen Restschuld aus dem Darlehensvertrag verzichtete, die Annuität auf monatlich 500 Euro anpasste und weitere Ansprüche der Käufer ausgeschlossen wurden. Wegen dieser Restforderung, die also nach dem Vergleich noch gegenüber der AG bestand, machten die Käufer nunmehr Schadenersatzansprüche gegen den Notar geltend.

Dieser Anspruch schied aber letztlich wegen Versäumung einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 1 S. 3 Hs. 1 BNotO aus: Bei einer fahrlässigen Amtspflichtverletzung eines Notars im Zusammenhang mit einer Beurkundungstätigkeit ist ein Schadenersatzanspruch des Geschädigten ausgeschlossen, wenn der Geschädigte auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Einer solchen anderweitigen Ersatzmöglichkeit steht es gleich, wenn der Geschädigte eine früher bestehende Möglichkeit, Ersatz seines Schadens von einem Dritten zu erlangen, schuldhaft versäumt hat. Eine schuldhafte Versäumung einer Ersatzmöglichkeit liegt vor, wenn der Geschädigte die mögliche und ihm nach den Umständen des Falls zuzumutende anderweitige Deckung seines Schadens unterlassen hätte. Einen solchen Fall nahm das Kammergericht hier an: Eine schuldhafte Versäumung einer Ersatzmöglichkeit läge insbesondere dann vor, wenn der Geschädigte in einem mit einem anderen Schädiger abgeschlossenen Vergleich auf Schadenersatzansprüche verzichtet, obwohl ihm die weitere Rechtsverfolgung gegenüber dem anderen Schädiger zuzumuten war. Sofern der Geschädigte gegenüber dem Dritten im Vergleichswege ganz oder teilweise auf seinen Anspruch verzichtet, ist diese Versäumung in aller Regel schuldhaft. Die Käufer konnten den Einwand, dass sie die AG durchaus auch in voller Höhe mit Aussicht auf Erfolg auf Schadenersatz hätten in Anspruch nehmen können, nicht ausräumen.

Eine (vollständige) Inanspruchnahme der AG hätte nach Auffassung des KG begründete Aussicht auf Erfolg gehabt und wäre daher den Käufern zuzumuten gewesen:
Zwar hätte das KG in vergleichbaren Parallelfällen zugunsten der AG entschieden, weil der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig werde, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrags betreffe. Erklärungen zu Mieteinnahmen, zur monatlichen Belastung des Anlegers unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteil sowie zu der Möglichkeit, die Wohnung später mit Gewinn zu verkaufen, beträfen daher nicht den Darlehensvertrag, sondern allgemein die Rentabilität des Anlagegeschäfts. Diese läge außerhalb des Pflichtenkreises der Bank und sei ihr daher nicht nach § 278 BGB zuzurechnen.

In einer vergleichbaren Situation hätte das KG – in einer anderen Entscheidung – aber auch einmal eine arglistige Täuschung des Beraters bzw. Vermittlers gemäß § 278 BGB der Bank zugerechnet. Letztlich sei mithin die Rechtslage offen und höchstrichterlich noch nicht geklärt. Diesem Umstand maß das KG eine wesentliche Bedeutung bei. Zwar möge seinerzeit nicht ausgeschlossen gewesen sein, dass der Rechtsstreit gegen die AG letztlich auch zulasten der Käufer hätte ausgehen können. Allein dieser Umstand mache aber die Durchführung des Rechtsstreits gegen die Aktiengesellschaft nicht unzumutbar. Einen aussichtsreichen Prozess gegen den Dritten, der vorrangig für den Schaden einzustehen habe, hätte der Geschädigte grundsätzlich zu führen. Dies gelte selbst dann, wenn sich dieser Prozess in die Länge ziehe. Der hier im Vorprozess geschlossene Vergleich hatte zur Folge, dass die Käufer auf die aussichtsreiche, wenn auch nicht sichere anderweitige Möglichkeit des Ersatzes des gesamten Schadens letztlich verzichtet haben, was nach der gesetzgeberischen Wertung des § 19 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BNotO zulasten des Notars nicht zulässig sei und zum Anspruchsausschluss führe. Es komme nicht darauf an, ob der Vergleich etwa angemessen war oder für den Notar im Hinblick auf die Verminderung des Schadens vorteilhaft. Einen Vergleich müsse ein Notar nur dann gegen sich gelten lassen, wenn er dem Vergleichsschluss unter Verzicht auf sein Vetorecht aus § 19 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 BNotO zugestimmt hat.


3) BGH, III ZR 398/15, MDR 2017, 911 – Schadenersatz und Zession

Die Frage, ob ein Zessionar einer Schadenersatzforderung gegen einen Notar berechtigt ist, gegen diesen einen Schaden geltend zu machen, der sich in der Person des Zedenten zu keiner Zeit hätte verwirklichen können, war Gegenstand dieser Entscheidung.

Folgender Sachverhalt lag ihr zugrunde:
Der Sohn (S) der Klägerin schloss mit W einen Kaufvertrag über drei Grundstücke. Der Vertrag sollte allerdings erst dann wirksam werden, wenn S bis zum 31.12.2010 die in dem Kaufvertrag vorgesehene Option ausgeübt hat, indem er den Erwerb der Grundstücke in notarieller Form erklärte. Dieser Anspruch auf Übertragung des Eigentums sollte durch eine Vormerkung gesichert werden. Der später auf Schadenersatz in Anspruch genommene Notar bewirkte jedoch diese Eintragung nicht.

Am 28.12.2007 ließ W das Eigentum an den Grundstücken auf seinen eigenen Sohn (R) auf; am 16.6.2008 wurde er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am 7.11.2008 trat S in einem notariellen Vertrag der Klägerin „sämtliche Rechte aus dem Optionsvertrag“, den er mit W geschlossen hatte, an diese ab. Mit notarieller Urkunde vom 16.6.2010 übte dann die Klägerin die Option auf Erwerb der Grundstücke aus. W verweigerte indes die Übertragung dieser Grundstücke. Der Rechtsstreit der Klägerin gegen W auf Übertragung des Eigentums an den Grundstücken blieb erfolglos.

Sodann machte die Klägerin gegen den Notar wegen der pflichtwidrig nicht bewirkten Eintragung der Vormerkung Schadenersatzansprüche geltend, weil sie die an sie abgetretenen Rechte aus dem Options-Grundstücksvertrag nicht hatte durchsetzen können. Sie verlangte Ersatz des entgangenen Gewinns für die beabsichtigte Weiterveräußerung der Grundstücke sowie der Zinsen für von ihr aufgenommene Darlehen sowie weiterer Kosten.

Der BGH wies die Klage ab: Die Klägerin mache hier einen Schaden geltend, der sich von dem Gegenstand der abgetretenen Forderung maßgeblich unterscheide und davon nicht umfasst wäre. Ein derartiger Schaden wäre bei dem Sohn der Klägerin nicht eingetreten und hätte auch bei ihm zu keinem Zeitpunkt entstehen können: Das Berufungsgericht hatte in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass der Sohn S weder zum Zeitpunkt der Abtretung an die Klägerin noch zu einem späteren Zeitpunkt bis zum Ende des Optionszeitraums in der Lage gewesen wäre, seine Rechte aus dem Vertrag auszuüben. Ihm hätten die finanziellen Mittel gefehlt, um seine Zahlungsverpflichtungen aus dem bedingten Kaufvertrag zu erfüllen. Darüber hinaus hätte ihm auch keine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erteilt werden können.

Die Klägerin hätte – so das Berufungsgericht – keinen originären Schadenersatzanspruch gegen den Notar. Ein solcher Anspruch wäre auch nicht als Nebenrecht im Sinne des § 401 BGB auf sie übergegangen. Schließlich stelle dieser Schadenersatzanspruch auch nicht einen ständigen Bestandteil des abgetretenen Optionsrechts dar. Ein Schadenersatzanspruch hätte auch nicht gesondert abgetreten werden können, da er noch nicht entstanden wäre. Der BGH beanstandete diese Rechtsansicht der Vorinstanz nicht.

S hätte zwar durch den Vertrag über das Recht verfügt, eine Option dahingehend auszuüben, den Erwerb der fraglichen Grundstücke in beurkundeter Form zu erklären. Insoweit verfügte er über ein verkehrsfähiges und insofern werthaltiges Recht. Dieses Recht hätte er aufgrund der zwischenzeitlichen Übertragung des Grundstücks an R nicht mehr zu seinem ursprünglichen Wert veräußern können. Hierin liege bereits ein Schaden des Sohnes S. Diesen insoweit bereits entstandenen Schadenersatzanspruch hatte er aber nicht an die Klägerin abgetreten. Diese machte im Übrigen auch nicht einen Schadenersatzanspruch wegen der ihrem Sohn genommenen Möglichkeit einer werthaltigen Übertragung des Optionsrechts geltend. Vielmehr verlangte sie Ersatz des entgangenen Gewinns für die von ihr nach Ausübung des Optionsrechts beabsichtigte Weiterveräußerung der Grundstücke. Diesen Schaden der Klägerin sieht der BGH als ein Aliud zu dem Schaden ihres Sohnes S an: Dieser Schadenersatzanspruch, den die Mutter geltend machte, war dem Grunde nach auch nicht bereits bei ihrem Sohn angelegt. Denn wie das Berufungsgericht festgestellt hatte, war er nicht in der Lage, seine Rechte aus dem Optionsvertrag auszuüben.

Sodann setzte sich der BGH mit der Frage auseinander, ob die notarielle Amtspflichtverletzung aus § 53 BeurkG drittschützende Wirkung hat und aus diesem Grunde ein Schadenersatzanspruch der Klägerin bestehen konnte. Zum Kreis der durch § 53 BeurkG geschützten Personen können nicht nur unmittelbar oder mittelbar an der Beurkundung Beteiligte gehören, sondern auch solche Person, deren Interessen durch das Beurkundungsgeschäft nach dessen Art und Zweck berührt sind. Allerdings stand hier zum Zeitpunkt der Beurkundung nur eine allgemeine Möglichkeit der Abtretung des Optionsrechts, ohne dass die Klägerin bereits konkret als Zessionarin in Betracht gekommen wäre. Auf einen allgemeinen und nicht näher bestimmbaren Kreis potenzieller Abtretungsempfänger könne sich die drittschützende Wirkung jedoch nicht beziehen. In den Schutzbereich falle nicht jeder beliebige Schaden eines Zessionars, sondern nur ein solcher, der in der Person des Zedenten bereits entstanden oder zumindest bereits angelegt war und der auch bei dem Zedenten hätte entstehen und sich entwickeln können, nicht dagegen ein gänzlich anderer und weit darüber hinausgehender Schaden, der nur in der Person des Zessionars eintreten konnte.

Dem könne auch nicht entgegengehalten werden, dass ein dem Grunde nach angelegter Schadenersatzanspruch gegen den Notar auch als künftige Forderung hätte abgetreten werden können, wenn der geltend gemachte Schaden im Moment der Zession zwar nicht in der Person des Zedenten bestanden habe, wohl aber in der Person des Zessionars habe entstehen können. Erforderlich für die Abtretung künftiger Forderung sei nämlich, dass deren tatbestandliche Voraussetzungen schon in der Person des Zedenten vollständig zumindest angelegt waren oder jedenfalls die Möglichkeit besteht, dass sie sich bei ihm ohne die Abtretung ebenfalls erfüllen könnten. Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Denn bei dem Sohn als Zedenten war nur der Schaden angelegt und auch bereits entstanden, der in der Wertminderung des Optionsrechts infolge der nicht erfolgten Sicherung bestand. Die Klägerin verlange aber vorliegend einen völlig anderen Schaden.

Für dieses Ergebnis spreche letztlich auch der Rechtsgedanke des § 399 BGB, der den Schutz des Forderungsschuldners bezweckt: Der Schuldner hätte nicht hinzunehmen, dass sich der Inhalt der Forderung durch die Abtretung zu seinem Nachteil verändert. Die Vertragsparteien sollen sich vielmehr darauf verlassen können, nicht im Nachhinein aufgrund einer Abtretung zu einer überobligatorischen Leistung verpflichtet zu werden. Dies wäre aber vorliegend der Fall, weil der von der Klägerin geltend gemachte Schaden ein Aliud zu dem Schaden des Sohnes S (Wertminderung des Optionsrechtes) darstellt.

Schließlich müsse der Forderungsschuldner auch davor geschützt sein, dass sich der Zedent den inhaltlich veränderten Anspruch später zurückabtreten lässt, um auf diesem Umweg einen in seiner Person nicht werthaltigen Anspruch zu ersetzen und wirtschaftlich „aufzufüllen“.


4) OLG Hamm, 11 U 73/16, GI 2017, 107 – Nichteinhalten der Zweiwochenfrist

In dem Verfahren ging es darum, dass die Käufer einer Eigentumswohnung gegen den beurkundenden Notar Schadenersatzansprüche geltend machten, weil ihnen der Entwurf des Kaufvertrags nicht zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestanden hatte.

Zwar bejahte der Senat eine Pflichtverletzung des Notars: Dem Umstand, dass in dem Vertrag als Erklärungen der Käufer aufgenommen war, dass sie eine steuerliche und wirtschaftliche Beratung durch Angehörige der Steuerberaterberufe wahrgenommen hätten und eine Beurkundung trotz Nichteinhaltung der Zweiwochenfrist und Hinweises auf die damit verbundenen Gefahren wünschten, ändere nichts an der Verpflichtung des Notars zur Einhaltung der Frist. Denn der Notar hätte sich vergegenwärtigen müssen, dass auch eine derartige Erklärung gerade dadurch bedingt sein konnte, dass der im Notartermin anwesende Vertreter der Vermittlungsgesellschaft auf die Kläger eingewirkt und sie zu dieser Erklärung überrumpelt hatte.

Der Senat wies die Klage aber letztlich zurück, weil es sich nicht hatte feststellen lassen, dass die Pflichtverletzung des Notars für den geltend gemachten Schaden ursächlich geworden ist. Zur Ermittlung eines Schadens ist die Differenzhypothese heranzuziehen. Zu prüfen ist, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars genommen hätten und wie sich die Lage des Betroffenen darstellen würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen, sondern pflichtgemäß gehandelt hätte. Der Zweck des § 17 Abs. 2a Abs. 2 Nr. 2 BeurkG liege darin, zu verhindern, dass ein Verbraucher durch einen übereilten Entschluss ein ihm nachteiliges Geschäft abschließt. Der Zweck gehe aber nicht so weit, den Notar zum Ausfallbürgen eines Verbrauchers für fehlgeschlagene wirtschaftliche Investitionen zu machen. Aus diesem Grund kann sich der Notar darauf berufen, dass die Kläger – sofern der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte – diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen vorgenommen hätten. Der Notar ist selbstverständlich nicht in der Lage, die Denk- und Handlungsweisen der Kläger in dem hypothetischen Fall, dass er pflichtgemäß gehandelt hätte, vorzutragen. Er kann sich deshalb darauf beschränken, das Erfolgen der Beurkundung des unveränderten Kaufangebots nach Ablauf von zwei Wochen im Fall ordnungsgemäßen Verhaltens des Notarvertreters zu behaupten. Die Kläger trifft dann eine sekundäre Darlegungslast, dass und warum sich durch die Verschiebung des Beurkundungstermins etwas an ihrer Entscheidungssituationen geändert hätte. Für den Senat stand mit mindestens überwiegender Wahrscheinlichkeit fest, dass die Kläger keine Zweifel an der Sinnhaftigkeit des Geschäfts, der Angemessenheit von Preis und Leistung, den ihnen in Aussicht gestellten Vorteilen und der rechtlichen und wirtschaftlichen Unbedenklichkeit des Geschäfts gehabt hätten und weder eine rechtliche, steuerliche oder wirtschaftliche Beratung in Anspruch genommen noch sonstige Erkenntnisquellen ausgeschöpft hätten.

Folgende Gesichtspunkte sprachen entscheidend gegen den Vortrag der Kläger:

  • Der Kläger war von einem Berufskollegen allgemein gewarnt worden, dass man sich dieses Geschäft gut überlegen solle. Dies wurde jedoch nicht zum Anlass weiterer Überprüfung genommen.
  • Der Kaufpreis wurde den Klägern erstmals im Beurkundungstermin genannt.
  • Den Klägern wurden keine Berechnungen hinsichtlich der angeblichen Steuerersparnis vorgelegt.
  • Eine Besichtigung der Wohnung hatte nie stattgefunden.
  • Die Kläger sollten in dem beurkundeten Kaufvertragsangebot falsche Angaben zum Stattfinden einer Beratung durch einen Steuerberater oder zur Besichtigung der Wohnung machen.
  • Die inhaltsleeren Aussagen des Vermittlers, alles sei in Ordnung, wurden unkritisch hingenommen.

Unabhängig davon, dass hier ein kausaler Schadeneintritt nicht festgestellt werden konnte, hätte die Klage auch deswegen abgewiesen werden müssen, weil das Fehlen anderweitiger Ersatzmöglichkeiten im Sinne des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO nicht ausreichend dargelegt wurde: Die Kläger konnten nicht ausräumen, dass ein Vorgehen gegen die Verkäuferin keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte, obwohl sie durch falsche Angaben zum Vertragsschluss verleitet wurden. Unerheblich war, dass die Verkäuferin im Handelsregister bereits gelöscht war. Denn die Kläger hatten vorgetragen, dass sie noch vor der Löschung gemerkt hatten, dass sich das Geschäft nicht rechnete und die ihnen gemachten Versprechungen nicht eintrafen. Bereits zu diesem Zeitpunkt hätten sie Anlass gehabt, sich die Unrichtigkeit der ihnen gegenüber gemachten Angaben und das Bestehen eines Schadenersatzanspruchs zu vergegenwärtigen und gegen die Verkäuferin der Wohnung vorzugehen. Anhaltspunkte dafür, dass in der bis zur Löschung vertriebenen Zeit keine ausreichende Möglichkeit bestanden hatte, einen Titel über ihre Schadenersatzforderung zu erreichen und die Zwangsvollstreckung durchzuführen, fehlten.


5) LG Berlin, 84 O 19/16, GI 2017, 116 – unterlassene Belehrung über § 1365 BGB

In dem Verfahren ging es im Wesentlichen um die Frage, welcher Schaden vom Schutzzweck der verletzten Pflicht umfasst ist, wenn ein Notar nicht über die Vorschrift des § 1365 BGB belehrt hat. Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde:

E besaß eine Eigentumswohnung, die er an B veräußerte. Den notariellen Vertrag beurkundete der später verklagte Notar. Dieser hatte im Rahmen der Beurkundung nicht auch über die Vorschrift des § 1365 BGB belehrt. Die Klägerin (K), Ehefrau des E, widersprach später der Veräußerung. B erhob daraufhin gegen E und K eine Feststellungs- und Räumungsklage. Das erstinstanzliche Gericht gab der Klage teilweise statt und stellte fest, dass der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen wäre. Im Berufungsverfahren schlossen die damaligen Parteien einen Vergleich, in dem K ihre Zustimmung zu dem Verkauf der Wohnung gegen Zahlung eines Betrags von ca. 40.000 Euro erteilte. E und B traten etwaige Schadenersatzansprüche gegen den Notar an K ab. K machte sodann Schadenersatzansprüche mit der Begründung geltend, dass es sich bei der verkauften Wohnung um das ganze oder jedenfalls das wesentliche Vermögen ihres Ehemanns gehandelt hätte. Der Notar sei daher verpflichtet gewesen, auf das Zustimmungserfordernis nach § 1365 BGB hinzuweisen. Er hätte die Pflicht gehabt, bei ihrem Ehemann nachzufragen, ob es sich bei der ehelichen Wohnung um sein gesamtes Vermögen handelt. Bei entsprechender Belehrung hätten B und E von der Beurkundung Abstand genommen; denn E sei bewusst gewesen, dass er sich einige Tage zuvor mit ihr dahingehend geeinigt hätte, dass die Wohnung nicht verkauft werden solle. Aus diesem Grund wäre ihm auch klar gewesen, dass sie keine Zustimmung zu dem Verkauf erteilen werde. Aufgrund der Amtspflichtverletzung sei ihr ein Schaden entstanden, und zwar zum einen durch die entstandenen Prozesskosten und zum anderen dahingehend, dass der aktuelle Verkehrswert der Wohnung über dem Verkaufspreis läge.

Das LG Berlin wies die Klage ab. Aus IPR-rechtlichen Gründen kam hier § 1365 BGB ohnehin zur Anwendung; es galt vorliegend vielmehr türkisches Güterrecht. Im Übrigen hätte die beim Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme ergeben, dass die Voraussetzungen des § 1365 BGB nicht erfüllt waren, sodass es auf dessen Anwendbarkeit gar nicht ankam.

Im Übrigen bestünden aber, sofern der Notar nicht ausreichend in Hinblick auf § 1365 BGB aufgeklärt hätte, auch erhebliche Bedenken, ob eine dahingehende Pflichtverletzung überhaupt für den geltend gemachten Schaden kausal geworden wäre bzw. der Schaden von dem Schutzzweck dieser Pflicht umfasst wäre:

Denn zum einen stand für das Gericht fest, dass der Ehemann auch bei entsprechender Belehrung den Kaufvertrag abgeschlossen hätte, weil er unstreitig damals für sich bereits beschlossen hatte, seine Frau zu hintergehen, indem er trotz einer anderen Absprache mit ihr seine Wohnung verkaufen wollte.

Zum anderen umfasse der Schutzzweck der Pflicht zur Belehrung über § 1365 BGB nicht den als Schaden geltend gemachten Wertzuwachs der Wohnung. Die notarielle Pflicht zur Belehrung über § 1365 BGB solle nur sicherstellen, dass der beurkundete Vertrag durchführbar und nicht etwa von einer Zustimmung des Ehegatten abhängig ist und hat damit im Wesentlichen den Käufer im Blick. Damit seien nur Schäden erfasst, die durch eine Nichtdurchführbarkeit des Vertrags entstanden sind, nicht aber ein Schaden, der darauf beruhe, dass dem Verkäufer bei Abstandnahme vom Vertrag die spätere Wertsteigerung des Kaufgegenstands zugutegekommen wäre.


6) BGH v. 16.2.2017 – V ZB 181/15, NJW-RR 2017, 758 (eigenmächtige Überweisungen zwischen verschiedenen Notaranderkonten)

Nach dem Tatbestand dieser Entscheidung hatte ein Notar pflichtwidrig von einem bei ihm eingerichteten Notaranderkonto Überweisungen vorgenommen und dieses Notaranderkonto später durch Zahlungen aus anderen Notaranderkonten wieder aufgefüllt. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob dem Umstand, dass es sich bei dem aktuell auf dem Notaranderkonto befindlichen Geld nicht mehr um dasjenige handelte, das ursprünglich eingezahlt wurde, eine Bedeutung zukommt.

Im Einzelnen lag der Entscheidung folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Notar beurkundete einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Der Kaufpreis in Höhe von 20.000 Euro war auf einem Notaranderkonto des beurkundenden Notars zu hinterlegen. Der Notar wurde angewiesen, den hinterlegten Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen, wenn die Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Gewissheit des Notars gewährleistet ist und ihm sämtliche Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Belastungen vorlagen. Der Käufer zahlte den Kaufpreis vollständig auf das Notaranderkonto ein.

In der Folgezeit nahm der Notar von diesem Konto mehrere Überweisungen auf andere Konten vor, wodurch sich das Guthaben auf einen Betrag in Höhe von ca. 1.500 Euro zunächst reduzierte. Dann überwies er einen Betrag in Höhe von ca. 38.000 Euro auf das hier interessierende Anderkonto und nahm weitere Einzahlungen und Abbuchungen vor, aus denen sich letztlich ein Endsaldo in Höhe von ungefähr 20.000 Euro ergab.
Nachdem die Auszahlungsvoraussetzungen vorgelegen hatten, forderte der Verkäufer den für den inzwischen verstorbenen Notar bestellten Notariatsverwalter auf, den hinterlegten Kaufpreis an ihn auszukehren. Dies verweigerte der Notariatsverwalter, weil der gegenwärtig auf dem Notariatskonto verwahrte Betrag nicht von dem Käufer stammte.

Der BGH entschied, dass der Auszahlung des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises an den Verkäufer nicht entgegenstünde, dass der beurkundende Notar treuwidrige Abbuchungen von diesem Konto veranlasst und später den Fehlbestand durch eine ebenfalls treuwidrige Überweisung von einem anderen auf seinen Namen lautenden Notaranderkonto ausgeglichen hat.

Grundsätzlich gilt zwar in dem Fall, wenn auf einem Notaranderkonto ein Betrag eingehe, für den der Notar keine Verwahrungsanweisung erhalte, dass dieser Betrag dann unverzüglich an den Einzahler zurückzuerstatten ist, es sei denn, eine Verwahrungsanweisung ist in allernächster Zukunft zu erwarten.

Um eine solche Konstellation handelt es sich vorliegend aber nicht: Denn dass zwischenzeitlich auf dem Anderkonto wieder ein Betrag in Höhe von ca. 20.000 Euro war, beruhte nicht auf Einzahlungen Dritter ohne Verwahrungsanweisung; vielmehr hatte der Notar die Einzahlungen selbst vorgenommen und auf diese Weise den Zustand wiederhergestellt, der bei der Einzahlung des Kaufpreises durch den Käufer bestanden hatte.
Hieran ändere auch der Umstand nichts, dass das Guthaben aus der Überweisung des Notars von einem anderen Notaranderkonto stammte. Anders als bei Kontoverfügungen, die durch einen Notar vorgenommen werden, nachdem er vorläufig seines Amts enthoben wurde, sind weisungswidrige Verfügungen des Notars über Kontoguthaben auf Anderkonten nämlich wirksam.

Der Notar sei als vollberechtigter Kontoinhaber und Forderungsgläubiger im Außenverhältnis allein verfügungsberechtigt. Das Notaranderkonto biete daher keinen Schutz gegen Veruntreuung durch den Notar. Nichts anderes gilt in dem Fall, dass die Veruntreuung dem Zweck diente, den Fehlbestand auf einem anderen Notaranderkonto zu decken, über das ebenso treuwidrig verfügt wurde. Dass der Notariatsverwalter nicht zur Rücküberweisung des von dem Notar veruntreuten Betrags, sondern zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet sei, folge auch daraus, dass der Notar, der über das auf seinen Anderkonten verwahrte Guthaben abschließend und wirksam verfügt hätte, nicht angewiesen werden könne, die unrechtmäßig entnommenen Beträge der Hinterlegungsmasse wieder zuzuführen. Vielmehr sei der Geschädigte in diesem Falle auf Schadenersatzansprüche gegen den Notar, die Vertrauensschadenversicherung bzw. den Notarversicherungsfonds zu verweisen.

Für dieses Ergebnis spricht – so der BGH – auch rein praktisch, dass bei einer Vielzahl von Geldflüssen und Veruntreuungen andernfalls erhebliche Abwicklungsschwierigkeiten beständen.


7) OLG Frankfurt, 4 U 176/16, NJOZ 2017, 852 – Belehrung der Notariatsangestellten als vollmachtloser Vertreterin

Vorliegend ging es um die Frage, ob die Belehrung einer Notariatsangestellten, die als vollmachtlose Vertreterin eines Verkäufers bei der Beurkundung auftrat, ausreichend ist.

Um folgenden Sachverhalt ging es:
In einem von dem Notar beurkundeten Grundstückskaufvertrag verpflichteten sich die Verkäufer, den Besitz schon vor Kaufpreiszahlung zu räumen und frei von jeglichen Mietverhältnissen an die Käuferin zu übergeben. Die Käuferin war berechtigt, schon vor Kaufpreiszahlung die alten Gebäude abzureißen und Baumaßnahmen auf dem Grundstück durchzuführen. Hierin lag eine von den Verkäufern zu erbringende ungesicherte Vorleistung. Der Vertrag enthielt keine hinreichende Sicherung: Die Verkäufer blieben zwar Eigentümer des Grundstücks und durften vom Vertrag zurücktreten, falls der Kaufpreis nicht innerhalb eines Jahres nach Erteilung der Baugenehmigung gezahlt würde. Sie mussten aber jedenfalls nach Abriss der Gebäude und Beginn der Bauarbeiten mit einer Entwertung und/oder erschwerten Käuflichkeit ihres Grundstücks rechnen.

Das OLG Frankfurt vertrat hierzu, dass der Notar den Verkäufern Wege zu einer Sicherung des Kaufpreisanspruchs über die in dem Vertrag für den Fall der Eigentumsumschreibung einzutragenden Grundschuld in Höhe der Kaufpreisforderung hinaus bereits für den Zeitpunkt der Besitzüberlassung hätte aufzeigen müssen. Insoweit wäre hier zum Beispiel die Stellung einer Bankbürgschaft in Höhe des Kaufpreises oder zumindest die Vereinbarung einer angemessenen Entschädigung für die ausstehenden Gebäude in Betracht gekommen, welche die Käuferin abreißen lassen wollte.

Der Senat setzte sich sodann mit der Frage auseinander, ob die Verkäufer von dem Notar ausreichend belehrt worden waren. Insoweit bestand hier nämlich eine Besonderheit: Den Vertrag schlossen die Verkäufer nicht persönlich ab; vielmehr waren sie bei der Beurkundung durch die Notariatsangestellte als vollmachtlose Vertreterin vertreten. Den Verkäufern wurde der Kaufvertragstext erstmalig mit der bereits vorbereiteten Genehmigungserklärung übersandt.

Grundsätzlich hätte ein Notar – so der Senat – das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass der belehrungsbedürftige Beteiligte von der Beurkundung nicht ausgeschlossen wird und bei ihm kein Belehrungsdefizit entstehe. Dies sei aber der Fall, wenn der Verbraucher nicht selbst bei der Beurkundung anwesend sei und nicht durch eine Vertrauensperson vor dem Notar vertreten werde. Mitarbeiter des Notars seien keine Vertrauenspersonen, weil diese – wie der Notar selbst – keine einseitigen Interessen wahrnehmen dürften. Der Notar solle daher grundsätzlich darauf hinwirken, dass der Verbraucher selbst bei der Beurkundung anwesend sei. Lasse sich im Einzelfall die Einschaltung eines vollmachtlosen Vertreters nicht vermeiden, etwa deswegen, weil der Verbraucher weit entfernt vom Amtssitz des Notars wohnt, solle der Notar durch geeignete Maßnahmen das Entstehen eines Belehrungsdefizits verhindern, etwa durch Übersendung eines Entwurfs mit der Bitte um Mitteilung etwaiger Änderungsvorschläge und dem Anerbieten, zu konkret bezeichneten Punkten schriftlich oder fernmündlich Auskünfte zu erteilen. Im vorliegenden Fall führe die von dem Notar vorgenommene Verfahrensweise dazu, dass die bei der Beurkundung nicht anwesenden Verkäufer überhaupt keine Belehrung über Umfang und Reichweite des Geschäfts erhielten.

Autor:
Rechtsanwalt Rafael Meixner, HDI Versicherung AG, Köln


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