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HDI INGservice Juni 2017 Billiglösungen

Die Situation ist allen Planern und ausführenden Unternehmen im Sanierungsbereich sattsam bekannt: Eine bestimmte – aus objektiver Sicht notwendige – Lösung zur Behebung eines schadhaften Bauzustands ist dem Bauherrn zu teuer. Um ihn hier dennoch zufriedenzustellen (und auch um den Auftrag nicht zu verlieren), wird eine Vorgehensweise vorgeschlagen, die zwar nicht „100 % heutiger Stand ist“, jedoch wenigstens den vordergründigsten Mangel zunächst einmal beseitigt. Zurück bleibt ein Zustand, der seitens des Auftragnehmers gegenüber seinem Auftraggeber häufig mit den Worten kommentiert wird: „Damit werden Sie bald wieder Ärger haben …“. Dies trifft insoweit zu, als nach kürzerer oder längerer Zeit der Ärger tatsächlich dann ins Haus steht – allerdings für den Auftragnehmer.

So geschehen in einem Fall, der jüngst vor dem OLG Saarbrücken entschieden wurde und bei dem es um die Dachabdichtung eines Wohnhauses ging.


Auftraggeber will Billiglösung

Ein Dachdeckermeister wird wegen angeblich mangelhafter Dachdämmarbeiten auf Schadenersatz verklagt. Dem diesbezüglichen Auftrag waren Beratungsgespräche mit dem AG vorausgegangen, aufgrund derer dieser sich dann für eine „Billigvariante“ entschied. Mit dieser wurde das Dach zwar gegen Regen abgedichtet, aufgrund fehlender Dampfsperre und nicht ausreichend luftdichter Ausbildung der Obergeschossdecke zum unbeheizten Speicher kommt es jedoch zur Kondensatbildung an den Innenwänden des Dachaufbaus und damit zu Schimmel. Der Auftragnehmer verteidigt sich mit dem Einwand, der Schimmel sei bereits vorher vorhanden gewesen (was sogar zutraf) und es hätten auch keine Hinweis- und Beratungspflichten über die Möglichkeit der Schimmelbildung aufgrund des vereinbarten Dachaufbaus bestanden.


Funktionstauglichkeit des Werks als geschuldete Leistung

Der AN wird zweitinstanzlich in vollem Umfang zu Schadenersatz verurteilt. Das Werk ist laut Gericht wesentlich mängelbehaftet, da es die vereinbarte Funktionstauglichkeit nicht erfüllt. Nach dem objektiven Parteiwillen gehört hierzu bei einer Dachabdichtung auch die Vermeidung von Schimmelbefall und die Vermeidung von dessen Begünstigung (weshalb es auch keine Rolle spielte, dass der Schimmel schon vorher da war). Das Gericht weist unter Bezugnahme auf die ständige BGH-Rechtsprechung (BGHZ 174, 110, 115 f.) im Übrigen darauf hin, dass der AN unabhängig von der vereinbarten Ausführungsart oder den anerkannten Regeln der Technik die Funktionstauglichkeit des Werks für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch schuldet, sofern die Funktionstauglichkeit vertraglich vereinbart wurde (was natürlich regelmäßig der Fall ist). Eine hier dieser Bewertung evtl. entgegenstehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung „nach unten“ aufgrund der vom AG gewählten Billigvariante hat das Gericht schon aufgrund fehlender Belehrung und Bedenkenanmeldung seitens des Auftragnehmers abgelehnt.


Hohe Anforderungen an Beratung für Vereinbarung „nach unten“

Das Urteil belegt wieder einmal, dass Auftragnehmern von (auch vertraglich vereinbarten) Minderleistungen nur abgeraten werden kann. Der damit oft einhergehenden Mängelhaftung kann der Auftragnehmer nur unter äußerst sorgfältiger Aufklärung, Belehrung und Formulierung seiner Bedenken (abgesehen von den speziellen Anforderungen nach der VOB/B) und hierauf erfolgender rechtsgeschäftlicher Risikoübernahme durch den AG (also durch Vereinbarung) entgehen. Des Weiteren besteht für eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung „nach unten“ immer die gesetzliche Grenze des § 134 BGB, weshalb derartige Vereinbarungen spätestens bei einer hieraus resultierenden Personengefährdung nichtig sind.

Autor:
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Dr. Till Fischer, Mannheim


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