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Eine Immobilie wird heute nicht mehr als notwendiges Mittel zur Wertschöpfung, sondern meist als selbstständiges Wertschöpfungsobjekt verstanden. Wertschöpfung setzt bei Immobilien eine positive, im Idealfall optimale Gestaltung der verschiedenen „Lebens“-Phasen voraus. Planung, Realisierung, Nutzung und Vermarktung – diese originär dem Besteller, Bauherrn und/oder Eigentümer obliegenden Aufgaben werden heute nicht nur bei größeren Projekten gern auf Spezialisten übertragen. Es wundert daher nicht, dass sich Auftragnehmer in verschiedenen Formen organisieren. Der Beitrag beleuchtet die etablierten Organisationsformen sowohl auf der planenden als auch auf der ausführenden Seite.


Projektmanagement und Projektsteuerung

Gerade große Bauvorhaben sind ungeheuer komplex. Ihr Erfolg hängt heute mehr denn je davon ab, dass technische, zeitliche, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen eingehalten werden. Mit diesen Aufgaben sind selbst versierte Bauherren oft überfordert, weshalb die Koordination, Steuerung und Überwachung des Bauvorhabens an sog. Projektmanager bzw. Projektsteuerer übertragen werden. Auch wenn sich die vorgenannten Berufsbilder inzwischen etabliert haben, gibt es noch immer keine allgemein verbindliche Definition. Nach der DIN 69901-5:2009-01 ist Projektmanagement die Gesamtheit von Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und -mitteln für die Initiierung, Definition, Planung, Steuerung und den Abschluss von Projekten. Das Projektmanagement gliedert sich in die Bereiche Projektsteuerung und Projektleitung, wobei der Projektsteuerung eher eine operativ unterstützende und der Projektleitung eher eine lenkende, d. h. mit Entscheidungs- und Durchsetzungsbefugnissen versehene Funktion zukommt.


Projektsteuerung – keine gesetzlichen Regelungen

Die Projektsteuerung war vorübergehend in § 31 HOAI 1996 geregelt. Nachdem der Bundesgerichtshof die HOAI auf Projektsteuerungsverträge für nicht anwendbar erklärt hatte, verlor die Regelung jedoch schlagartig ihre (unklare) Bedeutung und wurde inzwischen folgerichtig wieder aus der HOAI gestrichen. Seit geraumer Zeit beschäftigt sich die Fachkommission „Projektsteuerung/Projektmanagement“ des Ausschusses für die Honorarordnung der Ingenieurkammern und Verbände (AHO) aber mit einer „Leistungs- und Honorarordnung Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft“. In dem aktuellen Entwurf sind die Leistungen des Projektmanagements bzw. der Projektsteuerung – dem Modell der HOAI entsprechend – detailliert beschrieben und preislich bewertet. Anders als das allgemein verbindliche Preisrecht der HOAI ist das AHO-Modell (noch) unverbindlich und muss daher von den Vertragsparteien vereinbart werden.


Projektsteuerung – Abgrenzung und rechtliche Qualifikation

Die Leistungen eines Projektsteuerers können nicht klar und sauber von den Leistungen eines (ebenfalls) „steuernden“ bzw. „koordinierenden“ Objektplaners abgegrenzt werden. In vielen Fällen werden sich Schnittstellen ergeben, die dieses Problem verschärfen. Anhaltspunkte können sich aber aus dem Sinn und Zweck des Vertrags sowie den enthaltenen Leistungen und ihrer Zielsetzung ergeben. Diese Kriterien sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch im Rahmen der Vertragsauslegung für die rechtliche Qualifikation des Projektsteuerungsvertrags zu berücksichtigen. Die rechtliche Qualifikation hat entscheidende Bedeutung für die Leistungspflicht des Projektsteuerers, die sich z. B. beim Dienstvertrag nur auf ein „ernsthaftes Bemühen“, beim Werkvertrag jedoch auf einen konkreten Erfolg erstreckt. Die Einordnung ist eine Frage des Einzelfalls, bei deren Beantwortung – nicht zuletzt aufgrund der unterschiedlichen Meinungen in Rechtsprechung und Literatur – Vorsicht geboten ist.


Planungsaufgaben – Objekt- und Fachplaner

Die eigentliche Planung des Bauvorhabens obliegt traditionell den Architekten und Ingenieuren. Ihre Leistungen sind zum Teil in der HOAI abgebildet, auch wenn – so der immer wieder gehörte Hinweis – die HOAI kein Vertragsrecht, sondern reines Preisrecht beinhaltet. Die im Einzelfall erforderlichen und gewünschten Planungsleistungen müssen daher möglichst genau festgestellt und vertraglich vereinbart werden. Beauftragt werden oft einzelne Planer, in der Regel ein Objektplaner und, sofern erforderlich, zusätzliche Fachplaner. Eine entsprechende Verpflichtung ergibt sich jedoch weder aus zivilrechtlichen noch aus preisrechtlichen Vorschriften. Nur öffentliche Auftraggeber sind gehalten, Aufträge in Teil- und Fachlose zu unterteilen, wenn wirtschaftliche oder technische Belange keine Gesamtvergabe rechtfertigen, vgl. § 97 Abs. 3 GWB.


„Leitende“ Funktion des Objektplaners/Generalplaners

Die Leistungsbilder der HOAI weisen dem Objektplaner eine zentrale, leitende Funktion zu: Obwohl er grundsätzlich keine eigenen vertraglichen Beziehungen zu den Fachplanern hat, muss er u. a. deren Leistungen in die Gesamtplanung integrieren und ist in der Folge auch für die vorhandenen Schnittstellen verantwortlich. Auf diese Weise soll eine funktionierende Gesamtplanung und letztlich auch die mangelfreie Erstellung des Objekts sichergestellt werden. Je nach Größe, Komplexität, Schwierigkeit und zeitlichen Zwängen des Projekts kann es sich jedoch anbieten, alle Planungsleistungen oder zumindest alle Planungsleistungen eines bestimmten Fachbereichs nicht an mehrere Fachplaner, sondern an einen einzelnen Planer zu vergeben. In derartigen Fällen wird der Planer als sog. Generalplaner bezeichnet, der sich zur Erfüllung seiner Leistungen regelmäßig verschiedener Subplaner bedient.


Vor- und Nachteile von Einzel- und Generalplanern

Für den Auftraggeber liegt der wesentliche Vorteil eines Generalplaners darin, dass er für alle Planungsleistungen nur noch einen einzigen Ansprechpartner hat. Auf diese Weise wird der Koordinierungsaufwand minimiert und die Schnittstellenproblematik vollständig auf den Generalplaner übertragen. Gleichzeitig sichert sich der Auftraggeber – jedenfalls in der Theorie – die organisatorischen Fähigkeiten des Generalplaners für die optimale Abwicklung des Projekts. Die Kehrseite der Medaille ist eine immense Abhängigkeit: Oftmals wird der Auftraggeber nicht über die Fortschritte der einzelnen Planungsbereiche, sondern nur über wesentliche Zwischenergebnisse informiert. In der Folge ist eine rechtzeitige Reaktion auf etwaige Fehlentwicklungen selten möglich. Darüber hinaus wirken sich Fehlentwicklungen, insbesondere Verzögerungen oder gar Streitigkeiten zwischen den Parteien, auf das gesamte Projekt aus und können schnell zum Stillstand führen.


Ausführung durch Einzelunternehmer

Ebenso wie bei der Planung ist auch bei der Ausführung der Einsatz eines Einzelunternehmers nach wie vor der Regelfall und in der VOB/A auch als solcher vorgesehen (Vergabe nach Fach- bzw. Einzellosen). Der Einzelunternehmer ist in der Regel Fachmann für ein bestimmtes Gewerk und der beauftragte Leistungsumfang erstreckt sich auf alle Leistungen, die für dieses Gewerk bei dem konkreten Bauvorhaben auszuführen sind. Der Beauftragung eines Einzelunternehmers liegen (nicht zwingend, aber oft) eine abgeschlossene Ausführungsplanung des Auftraggebers und ein von ihm erstelltes Leistungsverzeichnis zugrunde. In der Folge lassen sich die eingeholten Angebote gut miteinander vergleichen, d. h., der Auftraggeber kann sowohl die Qualität des Unternehmers als auch die Wirtschaftlichkeit seines Angebots ermitteln und auf diese Weise den für das Bauvorhaben vorteilhaftesten Unternehmer auswählen.

Durch die gewerkeweise Beauftragung kann der Auftraggeber sehr flexibel agieren und die Abhängigkeit von einzelnen Unternehmern deutlich reduzieren. Auf der anderen Seite muss der Auftraggeber die einzelnen Gewerke untereinander „steuern“, was nicht selten mit einem erheblichen Aufwand verbunden ist. Darüber hinaus ergeben sich zwischen den einzelnen Gewerken immer Schnittstellen, die für den Auftraggeber mit einem erhöhten Risiko verbunden sind (z. B., weil die Verantwortung für einen Mangel streitig ist und nicht immer eindeutig geklärt werden kann).


Generalunternehme/Totalunternehmer

Im Gegensatz zum Einzelunternehmer wird der Generalunternehmer nicht mit einzelnen Gewerken, sondern mit der Ausführung aller Bauleistungen beauftragt. Ebenso wie beim Generalplaner hat der Auftraggeber auch hier folglich nur einen einzigen Ansprechpartner. Hinsichtlich der Vor- und Nachteile kann grundsätzlich auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Bei den ausführenden Gewerken kommt jedoch hinzu, dass es eine mit dem Objektplaner vergleichbare „Koordinierungsposition“ nicht gibt. Die Steuerung der einzelnen Gewerke obliegt daher grundsätzlich in vollem Umfang dem Auftraggeber, sodass sich der Einsatz eines Generalunternehmers und die hiermit verbundene Übertragung der Koordinierungspflicht noch deutlicher bemerkbar machen.


Erweiterter Leistungsumfang des Generalplaners

Oft werden Generalunternehmer nicht nur mit der Ausführung, sondern auch mit der Planung des Bauvorhabens beauftragt. Ein solches Vorgehen bietet sich an, wenn der Generalunternehmer im Hinblick auf die Realisierung des Projekts über einen „Wissensvorsprung“ verfügt, den der Auftraggeber nutzen will. Ungeachtet dessen ist zu beachten, dass die Übertragung von Planungsleistungen an einen Generalunternehmer nicht nur zu „ersparten“ Planungskosten, sondern regelmäßig auch zum Verlust der Planungshoheit führt. Darüber hinaus können sich gerade bei technisch anspruchsvollen Gewerken Probleme ergeben, wenn der Generalunternehmer über die insoweit erforderlichen Fachkenntnisse doch nicht verfügt.

Eine besondere Variante des Generalunternehmers ist der sog. Totalunternehmer. Neben den Leistungen der Bauausführung übernimmt er aber deutlich weitgehendere Planungsleistungen (zum Teil sogar die Entwurfsplanung).


Nachunternehmer

Im BGB-Werkvertragsrecht besteht nach herrschender Meinung keine persönliche Leistungspflicht des Unternehmers. Unternehmer, insbesondere Generalunternehmer, müssen die Ihnen übertragenen Leistungen daher nicht selbst ausführen, sondern können sie auch von Dritten, sog. Nachunternehmern, ausführen lassen. Eine solche „Unterbeauftragung“ kann ganz oder teilweise erfolgen; überträgt ein Generalunternehmer alle ihm obliegenden Leistungen an Nachunternehmer, führt er also überhaupt keine Leistungen selbst aus, bezeichnet man ihn auch als Generalübernehmer oder, wenn zusätzlich weitreichende Planungsleistungen übernommen werden, auch als Totalübernehmer.

Anders als im BGB-Werkvertrag kommt eine Leistungsübertragung an Nachunternehmer im VOB/B-Bauvertrag nur mit schriftlicher Zustimmung des Auftraggebers in Betracht, vgl. § 4 Abs. 8 VOB/B. Ausgenommen sind lediglich solche Leistungen, auf deren Ausführung der Betrieb des Generalunternehmers nicht eingerichtet ist; das wird regelmäßig nur bei zusätzlichen und/oder geänderten Leistungen in Betracht kommen.


Typische Probleme in der werkvertraglichen Leistungskette

Die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Auftraggeber und dem Generalunternehmer auf der einen sowie dem Generalunternehmer und dem Nachunternehmer auf der anderen Seite werden – wegen des „Durchreichens“ der jeweiligen Ansprüche – als werkvertragliche Leistungskette bezeichnet. Gleichwohl sind die einzelnen Verträge grundsätzlich selbstständig, d. h., die jeweiligen Erfüllungs-, Gewährleistungs- und Vergütungsansprüche der Vertragsparteien sind voneinander unabhängig und es können sich unterschiedliche Rechtsfolgen ergeben. Der Generalunternehmer muss daher unbedingt darauf achten, dass die Leistungspflichten des Nachunternehmers mindestens seinen eigenen Leistungspflichten entsprechen und sich seine Rolle möglichst weitgehend auf eine „Maklerposition“ beschränkt. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Generalunternehmer Ansprüche seines Auftraggebers nicht an den Nachunternehmer und Ansprüche seines Nachunternehmers nicht an den Auftraggeber durchstellen kann.

Ungeachtet dessen sind Konstellationen denkbar, in denen Auftraggebern und Nachunternehmern direkte Ansprüche zustehen können. So ist der Auftraggeber beispielsweise nach § 16 Abs. 6 VOB/B berechtigt, Vergütungsansprüche des Nachunternehmers direkt zu erfüllen, wenn sich der Generalunternehmer gegenüber dem Nachunternehmer in Zahlungsverzug befindet, der Nachunternehmer deshalb die Leistung zu Recht verweigert und die Direktzahlung des Auftraggebers die Fortsetzung der Leistung sicherstellen soll. Oftmals finden sich auch vertragliche Regelungen, mit denen der Generalunternehmer seine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Nachunternehmer an den Auftraggeber abtritt und für etwaige Mängel „nur noch“ subsidiär haftet. Auf diese Weise wird eine unmittelbare Inanspruchnahme des Verursachers ermöglicht, ohne den Generalunternehmer von seiner grundsätzlichen Haftung zu befreien.

Gelegentlich kommt es vor, dass sich Generalunternehmer widersprüchlich verhalten. So werden z. B. Mängelrügen des Auftraggebers zurückgewiesen, gleichzeitig aber gegenüber dem Nachunternehmer geltend gemacht, oder es werden Vergütungsforderungen des Nachunternehmers zurückgewiesen, gleichzeitig aber gegenüber dem Auftraggeber geltend gemacht. Der Bundesgerichtshof hat ein solches Verhalten wiederholt missbilligt und eine klare Entscheidung des Generalunternehmers entweder für die eine oder für die andere Seite gefordert. Die Praxis sieht jedoch nach wie vor oft anders aus.


Nebenunternehmer

Vom Nachunternehmer ist der sog. Nebenunternehmer abzugrenzen. Der Nebenunternehmer erbringt seine Leistungen aufgrund einer eigenen Leistungsverpflichtung gegenüber dem Bauherrn. Regelmäßig werden diese Leistungen jedoch von einem Hauptauftragnehmer bzw. Generalunternehmer geleitet, d.h., in den Bauablauf integriert und überwacht. Sowohl für den Generalunternehmer als auch für den Auftraggeber ergeben sich hier zusätzliche Risiken, die sich vor allem in den entstehenden Schnittstellen realisieren (z. B. Streitigkeiten über die Ursache eines Mangels). Die Beauftragung eines Nebenunternehmers ist daher eher die Ausnahme.


Arbeitsgemeinschaft

Eine besondere Einsatzform stellt die sog. Arbeitsgemeinschaft („ARGE“) dar. Hier schließen sich verschiedene Unternehmen zusammen, um die insgesamt geschuldeten Leistungen arbeitsteilig zu erbringen. Ein solches Vorgehen bietet sich gerade bei großen Bauvorhaben an, um die wirtschaftlichen Risiken des Unternehmers auf mehrere Schultern zu verteilen. Ebenso verhält es sich, wenn das Bauvorhaben Leistungen verschiedener Spezialgebiete beinhaltet. Eine Arbeitsgemeinschaft ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. §§ 705 ff. BGB) zu qualifizieren und kann unterschiedlich gestaltet sein. Die „unechte“ Arbeitsgemeinschaft ist eine reine „Innengesellschaft“, d.h., sie nimmt nicht als Gesellschaft am Rechtsverkehr teil. Wenn und soweit die Arbeitsgemeinschaft dagegen am Rechtsverkehr teilnimmt, wird sie als „echte“ Arbeitsgemeinschaft bezeichnet und kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch rechtsfähig sein. In der Folge können die Rechte und Pflichten aus einem Vertragsverhältnis nicht nur die einzelnen Gesellschafter, sondern auch die ARGE selbst betreffen.


Zusammenfassung

Alle Organisationsformen haben Vor- und Nachteile; eine generelle Empfehlung verbietet sich. Die Auswahl der Organisationsform muss sich daher nach den Bedürfnissen und Wünschen des Auftraggebers sowie den konkreten Anforderungen des Projekts richten.

Stefan Hanke
Rechtsanwalt
Leinemann & Partner Rechtsanwälte
Hohenzollernring 21–23
50672 Köln
Tel.: +49 (0)221 29 21 94-0
E-Mail: stefan.hanke@leinemann-partner.com


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