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HDI INGservice Pflichtverletzung des Architekten
  • Wird ein Architekt mit der Objektbetreuung entsprechend der Leistungsphase 9 beauftragt, muss er vor Ablauf der dem Auftraggeber gegenüber den einzelnen Handwerkern bestehenden Gewährleistungsfristen von sich aus eine Objektbegehung durchführen.*)
  • Wird keine Objektbegehung durchgeführt und wird der Architekt daraufhin vom Auftraggeber auf Schadenersatz wegen eines Baumangels in Anspruch genommen, muss dieser darlegen und beweisen, dass der Mangel bei rechtzeitiger und ordnungsgemäßer Begehung festgestellt worden wäre.*)
  • Der bauaufsichtführende Architekt ist zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.*)
  • Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen (hier: Dachabdichtungsarbeiten), ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet.*)
  • Der Architekt ist verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen entschieden und ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten der Schadenbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt den Bauherrn auch auf die Möglichkeit eines Anspruchs gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen.*)
  • Erforderlich für eine sogenannte Sekundärhaftung des Architekten ist, dass er zunächst Kenntnis von dem Mangel haben muss, bevor ihn die Pflicht trifft, die Mängelursache zu klären.*)

(OLG Braunschweig, Urt. v. 29.12.2016 - 8 U 2/16)
(Mit *) markierte Sätze sind die Leitsätze des Urteils)

Die klagende Stadt beauftragte den beklagten Architekten mit Vertrag vom 18.04.2002 mit Planungs-, Überwachungs- sowie Objektbetreuungsleistungen (einschließlich Leistungsphase 8 und 9) für ein Dorfgemeinschaftshaus. Vereinbart wurde die HOAI (1991). Das Bauvorhaben wurde im Juni 2003 fertiggestellt. Bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist im Juni 2008 führte der Beklagte keine Objektbegehung durch. Sein Honorar wurde voll bezahlt. Im Jahr 2011 zeigten sich erstmals sichtbare Schäden am Dach. Bei Untersuchungen durch einen Sachverständigen wurden dort Undichtigkeiten, insbesondere an der Dammsperre festgestellt. Ein von der Klägerin beauftragter Sachverständiger nahm zur Untersuchung des Objekts Bauteilöffnungen nebst Öffnung und Zerstörung der Unterdecke vor, um die Ursache der Mängel festzustellen. Insgesamt machte die Klägerin einen Schadenersatzanspruch in Höhe von ca. 240.000 Euro gegenüber dem Beklagten zunächst mit Schreiben im August 2012 und im Jahr 2013 und dann im Klagewege geltend. Das Landgericht hatte der Klage überwiegend stattgegeben. Hiergegen wandte sich der Beklagte mit der Berufung.


Entscheidung

Mit Erfolg!

Das Berufungsgericht stellte fest, dass die nicht ausreichende Objektbetreuung für den eingetretenen Schaden nicht kausal und zum anderen ein etwaiger Anspruch auf Schadenersatz aus der mangelhaften Bauüberwachung verjährt war.

Ein Anspruch auf Schadenersatz aus einer mangelhaften Objektbetreuung bestand nicht. Vertraglich vereinbart war, dass der Beklagte Grundleistungen entsprechend der Leistungsphase 9 zu erbringen hatte. Diese hat er unstreitig nicht ausreichend erfüllt, denn er hat keine Objektbegehungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen durchgeführt. Im Rahmen der Objektbetreuung bestand für ihn jedoch die Pflicht, kurz vor Ablauf Werksbegehung vorzunehmen, um eventuelle Mängel festzustellen. Ein Schadenersatzanspruch scheiterte daran, dass die Klägerin nicht darlegen konnte, dass diese Pflichtverletzung für den eingetretenen Schaden kausal war. Eine Haftung des Architekten greift nur dann, wenn er bei der Objektbegehung die Mängel hätte feststellen und daraufhin den Bauherrn bei Durchsetzung der Ansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen hätte unterstützen können. Untersuchungen am Objekt im Rahmen der Objektbegehung haben in zumutbarer Weise zu erfolgen. Dies ist nach Auffassung des Gerichts durch Betrachtung, Funktionsprüfung und äußerliche Prüfungen wie z. B. durch Berühren möglich. Nähere Untersuchungen durch Messungen mit Spezialgeräten oder Einschaltung eines Sachverständigen sind nur dann zu veranlassen, wenn tatsächlich Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Mängel vorhanden sind. Im vorliegenden Fall war das Objekt im Juni 2003 fertiggestellt worden und die Gewährleistungsfristen endeten im Juni 2008. Von außen sichtbare Schäden traten erst im Jahr 2011 auf. Die ursächlichen Schäden an der Dampfsperre konnten nur durch Öffnung, also Zerstörung der Unterdecke festgestellt werden. Das Gericht stellte darauf ab, dass das Abbauen der Unterdecke allein zum Zweck der Überprüfung, ob das Dach dicht ist, nicht zum Prüfungsbereich im Rahmen einer Objektbegehung zu zählen ist und die Untersuchungspflichten im Rahmen einer Objektbegehung überschreitet. Demzufolge hätte der Beklagte auch bei ordnungsgemäßer Durchführung der Objektbegehung die hier streitgegenständlichen Mängel nicht entdecken können, weil diese erstmals im Jahr 2011 äußerlich sichtbar waren. Insofern war die unterlassene Objektbegehung nicht kausal für die aufgetretenen Schäden.

Ebenfalls verneinte das Berufungsgericht einen Anspruch auf Schadenersatz aus einer mangelhaften Bauüberwachung. Die Anspruchsvoraussetzungen lagen zunächst vor. Der Beklagte hatte die Pflicht der Bauüberwachung mit der Leistungsphase 8 übernommen. Diese Bauüberwachung war unstreitig mangelhaft durchgeführt worden, denn das Dach war undicht, die Dampfsperre wurde nicht fachgerecht angebracht, die Folie wurde nur getackert und nicht von unten abgestützt. Diese Mängel hätte der Beklagte im Zuge der Bauüberwachung feststellen müssen. Der Architekt ist zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten, jedoch muss er die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen befolgt werden. Gerade bei kritischen Baumaßnahmen und bei Arbeiten, die ein hohes Mängelrisiko aufweisen, muss der Architekt mit erhöhter Aufmerksamkeit die Bauüberwachung durchführen (mit Verweis auf BGH, Urt. v. 09.11.2000 - VII ZR 362/99). Vorliegend handelte es sich um ein nicht belüftetes Flachdach, welches in Fachkreisen zum Zeitpunkt der Arbeiten bereits als schadenanfällig eingestuft wurde. Folglich hätte der Beklagte hier eine erhöhte Überwachungsleistung erbringen müssen. Tritt an einem Objekt ein Mangel auf, der auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lässt, so muss der Architekt den Beweis des ersten Anscheins dadurch entkräften, dass er darlegt und nachweist, welche Überwachungsmaßnahmen er zur Vermeidung des Mangeleintritts erbracht hat. Diesen Beweis des ersten Anscheins konnte der Beklagte nicht entkräften.

Der Anspruch auf Schadenersatz scheiterte an dem Eintritt der Verjährung. Im Architektenvertrag war geregelt, dass die Gewährleistungsfrist für Ansprüche der Klägerin, soweit sie auf Pflichtverletzungen beruhen, die bis zur Übergabe des Gebäudes entstanden sind, ab der Übergabe beginnen. Hinsichtlich solcher Pflichtverletzungen, die nach der Übergabe des Gebäudes entstanden sind, begann die Gewährleistungsfrist erst mit Erfüllung der letzten Leistungshandlung. Somit begann die Gewährleistungsfrist bezüglich der Ansprüche aus mangelhafter Bauüberwachung der Leistungsphase 8 mit der Übergabe des Objekts im Jahr 2003. Ansprüche wegen fehlerhafter Bauüberwachung wurden erst mit den Schreiben im Jahr 2012 und 2013 geltend gemacht und waren folglich verjährt.

Das Berufungsgericht prüfte dann, ob die Verjährungseinrede am Einwand der Arglist scheitern könnte. Arglistig handelt derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn ein Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird (mit Verweis auf BGH, Urt. v. 22.07.2010 - VII ZR 77/08). Weil der Beklagte vorgetragen hatte, dass er keine Anzeichen für eine Unzuverlässigkeit des bauausführenden Unternehmens gesehen hatte, konnte er den Vorwurf der Arglist entkräften. Auch lagen keine Anhaltspunkte für ein Organisationsverschulden aufgrund mangelhafter Organisation des Beklagten vor.

Zuletzt verneinte das Berufungsgericht Ersatzansprüche aus Sekundärhaftung, welche die Klägerin geltend gemacht hatte, weil der Beklagte angeblich nicht rechtzeitig auf Ansprüche gegen ihn selbst hingewiesen hätte. Für eine solche Sekundärhaftung ist es erforderlich, dass der Architekt zunächst Kenntnis vom Mangel haben muss. Im vorliegenden Falle erfolgte die früheste Mangelanzeige im August 2012 zu einem Zeitpunkt, als bereits Verjährung eingetreten war. Eine Pflichtverletzung des Architekten kann nur vorliegen, wenn dieser unterlassen hat, darauf hinzuweisen, dass gegen ihn Ansprüche bestehen könnten. Im vorliegenden Fall waren zum Zeitpunkt der Kenntnis des Architekten von den Mängeln Ansprüche aus mangelhafter Bauüberwachung ihm gegenüber bereits verjährt, sodass eine Pflichtverletzung ausschied. Zudem wies das Gericht noch darauf hin, dass die Klägerin selbst sachkundig war, weil sie über eine eigene Bauabteilung verfügte, sodass schon deshalb die Grundsätze der Sekundärhaftung keine Anwendung fanden (mit Verweis auf Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 12. Teil, Rdnr. 830).


Fazit

Bei Pflichtverletzungen in den Leistungsphasen 8 und 9 muss der Architekt regelmäßig damit rechnen, dass Schadenersatzansprüche ihm gegenüber geltend gemacht werden. Im vorliegenden Fall scheiterten diese zwar zum einen an der mangelnden Kausalität und zum anderen an der Verjährung. Liegen Mängel vor, bedarf es jedoch zumeist eines dezidierten Vortrags des Architekten, um Ansprüche abwehren zu können. Insbesondere bei Mängeln der Bauüberwachung ist es für den Architekten schwierig, den Beweis des ersten Anscheins zu entkräften, weil bereits typische Geschehensabläufe auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lassen. So ist es auch in diesem Fall gewesen. Soweit Mängel also innerhalb der Gewährleistungsfristen geltend gemacht werden, muss der Architekt darlegen, welche Überwachungsmaßnahmen er durchgeführt hat. Hierfür empfiehlt sich bereits während der Durchführung der Leistungen eine umfassende Dokumentation der Überwachungsleistungen und der Anwesenheitszeiten auf der Baustelle. Ebenso sollten Hinweise an die ausführenden Firmen schriftlich festgehalten werden.

Zu beachten bei der Prüfung von Schadenersatzansprüchen ist weiterhin, dass eine Sekundärhaftung des Architekten dann ausscheiden kann, wenn der Auftraggeber selbst sachkundig ist oder über eine eigene Bauabteilung bzw. entsprechend sachkundige Beratung verfügt.

Autorin:
Eva Bouchon, M.A., Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Leinemann & Partner Rechtsanwälte mbB, Friedrichstr. 185-190, 10117 Berlin, Tel. +49 30 206419-0, E-Mail: berlin@leinemann-partner.de


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