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HDI INGservice Ausgabe August 2017 Baukostengarantie
  • An den Inhalt einer Baukostengarantie sind hohe Anforderungen zu stellen. Für die Annahme einer solchen Garantieerklärung muss erkennbar sein, dass der Architekt sich persönlich verpflichten wollte, für sämtliche, den angegebenen Betrag der Baukosten übersteigenden Mehrkosten ohne Verschulden einzustehen.*)
  • Die (bloße) Zusicherung einer Baukostensumme reicht für die Annahme einer Baukostengarantie regelmäßig nicht aus. Vielmehr ist ein Garantievertrag wegen der damit für den Architekten verbundenen Risiken nur in seltenen Ausnahmefällen anzunehmen.*)

(Mit *) markierte Sätze sind die Leitsätze des Urteils)

OLG Köln, Beschluss v. 27.06.2016 - 19 U 203/15 (BGH, Beschluss v. 15.02.2017 - VII ZR 198/16 – Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Die Kläger beauftragten den Beklagten als Architekten für ihr Bauprojekt zum Umbau und zur Sanierung eines Einfamilienhauses mündlich mit Architektenleistungen. Die Rechnungsprüfung war u. a. davon nicht mit umfasst. Zuvor hatte der Beklagte eine Unterlage zu dem Bauprojekt erstellt, in welcher neben den Grundstückskosten eine Aufstellung der „reinen“ Baukosten enthalten war. Diese waren nach Kosten für Rohbau und Ausbau untergliedert und wiederum in insgesamt zwölf einzelne Gewerke aufgeteilt. Insgesamt wurden die Baukosten mit ca. 101.000 Euro dargestellt. Nach der Beauftragung nahmen die Kläger einen Kredit von 200.000 Euro auf und erwarben das Haus. Mehrere Monate danach wies der Beklagte während der Umbau- und Sanierungsarbeiten schriftlich darauf hin, dass die gesamten Sanierungskosten aufgrund einer Erweiterung der zu sanierenden Wohnfläche von 145 m² auf 175 m², der Neuaufteilung des Erdgeschosses sowie eines großen Materialaufwands für diverse Bauteile wesentlich überschritten werden. Daraufhin finanzierten die Kläger weitere 110.000 Euro. Später machten die Kläger einen Schadenersatzanspruch in Höhe von 92.000 Euro geltend, weil die garantierten maximalen Baukosten nicht eingehalten worden seien. Hierbei stützten sich die Kläger zunächst auf einen Garantievertrag und machten des Weiteren einen Schadenersatzanspruch wegen Baukostenüberschreitung geltend. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, hiergegen wendeten sich die Kläger mit ihrer Berufung.


Entscheidung

Ohne Erfolg!

Das Berufungsgericht sah in der vom Beklagten vor Beauftragung erstellten Unterlage zu den Kosten des Projekts keine Übernahme einer Baukostengarantie. Hierbei stellte das Gericht insbesondere darauf ab, dass an den Inhalt einer Garantieerklärung hohe Anforderung zu stellen sind, was speziell auch für die Kostengarantie bei Werkverträgen im Bauvertrag gilt. Aus der Erklärung muss erkennbar sein, dass sich der Architekt persönlich verpflichten will, verschuldensunabhängig für sämtliche den festgelegten Betrag übersteigende Kosten zu haften. Auch die Zusicherung einer Baukostensumme reicht hierfür regelmäßig nicht aus. Deshalb ist ein Garantievertrag nur in den seltensten Fällen anzunehmen. Aus der Kostenaufstellung, die der Beklagte vor Beauftragung erstellt hatte, konnte nicht die Erklärung entnommen werden, dass der Beklagte ohne eigenes Verschulden für die Einhaltung dieser Kosten garantieren möchte. Dies galt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine Prüfung der Bausubstanz zum Erstellungszeitpunkt noch nicht möglich war, weil die Kläger das Haus noch nicht erworben hatten. Zudem wurden die einzelnen Leistungen nicht näher spezifiziert, auch wenn die Kosten insgesamt in zwölf Gewerke aufgegliedert wurden. Weil zahlreiche Angaben zu Konkretisierungen fehlten, konnten auch die Kläger hier nicht davon ausgehen, dass der Beklagte dafür einstehen wollte, dass die benannten Kosten in Höhe von ca. 101.000 Euro eingehalten werden würden.

Ebenso verneinte das Berufungsgericht einen Schadenersatzanspruch wegen einer Baukostenüberschreitung. Voraussetzung hierfür ist zunächst die Vorgabe eines bestimmten Baukostenbetrags im Architektenvertrag. Daran fehlte es vorliegend bereits, weil der Architektenvertrag nur mündlich geschlossen wurde. Insofern konnten die Kläger nicht nachweisen, dass ihnen eine solche Baukostenobergrenze zugesagt worden war. Aus den oben dargelegten Gründen reichte die Kostenaufstellung hierfür nicht aus, weil sich aus dieser eine Konkretisierung oder gar eine Erklärung des Beklagten zur Verbindlichkeit des darin benannten Betrags nicht erkennen ließ. Eine Verletzung der Hinweis- und Fürsorgepflichten des Beklagten verneinte das Gericht ebenfalls, denn der Beklagte hatte die Kläger schriftlich informiert, dass die Kosten maßgeblich steigen werden. Zudem war er nicht mit der Rechnungsprüfung beauftragt. Dabei wies das Gericht noch einmal darauf hin, dass eine solche Kostenaufstellung, wie sie der Beklagte zuvor erstellt hatte, zwar als Grundlage einer Baukostenvereinbarung dienen kann, es hierzu jedoch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung braucht, um tatsächlich die Verpflichtung des Beklagten zur Einhaltung einer Baukostenobergrenze zu manifestieren.


Fazit

In den seltensten Fällen liegt ein Garantievertrag vor, in welchem der Architekt verschuldensunabhängig dafür einstehen möchte, dass die zunächst kalkulierten Baukosten nicht überstiegen werden. Um eine solche Übernahme darzulegen, erfordert es eine präzise Darstellung, welche in der Regel schriftlich erfolgen muss, weil anderenfalls die Beweisführung sehr schwierig ist. In der Praxis ist es der Ausnahmefall, dass der Architekt eine Kostengarantie übernehmen will.

Schadenersatzansprüche gegenüber Architekten können bestehen, wenn im Vertrag eine Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung festgelegt wird. Weiterhin haftet der Architekt für fehlerhafte Baukostenberechnungen, jedoch eben nicht verschuldensunabhängig. Allein aus der Erstellung einer Kostenberechnung oder Kostenschätzung, insbesondere vor Vertragsabschluss, wird sich jedoch noch keine Beschaffenheitsvereinbarung oder auch gar Garantieübernahme durch den Architekten ergeben.

Autorin:
Eva Bouchon, M.A., Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Leinemann & Partner Rechtsanwälte mbB, Friedrichstr. 185-190, 10117 Berlin, Tel. +49 30 206419-0, E-Mail: berlin@leinemann-partner.de


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